疫情重擊房價? …恐怕要失望了

新冠肺炎疫情來勢洶洶,百工百業無一倖免,皆受到程度大小不一的衝擊,但令人好奇的是,最近國內房市好像只聽到建案來人數減少,房價卻是八風吹不動,未見到明顯下跌跡象;也有很多人在問,這次疫情會不會向SARS一樣,讓房價下跌有機會撿便宜?在此先大膽下個結論,「想期待房價因疫情下跌的人恐怕要失望了!」最關鍵的因素是,投資客不見了!

前些日子,華固建設總經理洪嘉昇對媒體表示,「說疫情沒影響房市的人,就是自欺欺人!」在此,先佩服洪總能冒著得罪同業、敢說出真話的勇氣;確實,新案來人數減少是不爭的事實,差別只是少幾成而已。

重點是,建商新案開價還是踩得很硬,疫情發生到目前為止,只聽到航空公司、百貨、餐廳、旅行社開出裁員、無薪假第一槍,卻還未曾聽聞有指標建商開出建案降價第一槍。

根據住展雜誌最新調查,今年329黃金大檔期,北台灣新成屋、預售屋推案量約1600億元左右,較去年減少600多億元、年減幅約27.6%;大部分建商從積極推案轉為觀望,不是不推、只是遞延。

目前建商推案採取「以拖待變」策略,此舉固然是觀察疫情發展、暫避其鋒,但為何建商敢有恃無恐,寧可暫緩推案、也不降價求售,其根本原因在於,國內房市已走向健全化,房價下跌空間有限。

為何如此說?最主要關鍵是,2014年國內房市由多轉空,加上2016年房地合一稅上路,以往炒作房價造成房市波動的投資客早已人去樓空,該出場的早就出場,房市回歸正常化;近年交易量緩步向上回溫,買賣移轉棟數在2019年重回30萬大關,實際靠的是剛性需求的買盤,此部分買家不會不見、只是晚點買,建商似乎也看準了這點。

再者,2003年SRAS期間,當時五大銀行承做放款利率約在3.13%,2019年第四季僅剩1.61%,建商、屋主貸款利息壓力大幅降低,自然沒必要降價求售,買方想藉此次新冠肺炎疫情撿便宜貨,恐怕不是那麼容易。

退一步說,國內建商操作手法靈活,一方面住宅市場瞄準剛性需求,鎖定低總價產品推案慢慢賣,另一方面則看準台商回流商機,加上市場供需失衡,轉向商用不動產市場攻城掠地,今年開春第一炮即是興富發以83.7億元,買下台中大遠百旁2593坪精華土地,換算單價高達323萬元,創下台中商業用土地單價最高紀錄。

另外,根據最新出爐的六都買賣移轉棟數來看,今年前2月累計移轉量為3.35萬棟、年增6%,顯示在剛需買盤強勁支撐下,房市交易量仍穩健走揚;但要注意的是,前2月交易量反應的是去年底與今年初的房市交易,新冠肺炎疫情對房市衝擊尚未顯現,3、4月買賣移轉棟數才是重要觀察指標。

目前來看,新冠肺炎疫情對房市衝擊「只在量、不在價」,除非疫情延燒一年半載、股市出現恐慌性崩盤,房價才有鬆動機會,但此景發生機率較小,就算發生,依照大部分民眾對房市「追漲、不追跌」的慣性,到時恐怕也下不了手,因此,對剛性需求的看倌來說,「危機通常也不敢入市」,該買房就買吧!

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