論政府研編房地產景氣對策信號

圖/本報資料照片
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近來房市過熱引起各方關注,日前國發會主委龔明鑫在立法院答覆立委詢問時表示,將研編「房地產景氣對策信號」,類似每月發布的景氣燈號,以觀察國內房市景氣變化,做為政府施政參考,他強調雖然業界有編類似指標,但由公部門來編會更公開透明。

我們肯定龔主委明快的決定,值得注意的是,政府十年前也曾編有類似指標,最後無疾而終。話說從頭,1999年起內政部委託學者張金鶚研編「房地產景氣動向季報」並定期公布,這項房市景氣燈號自發布以來深受各方重視,詎料2011年初內政部忽以經費不足、民間有相關調查、這項調查不能反映區域房地產景氣變化、指標發布有時間落差、全世界幾乎沒有人在用景氣燈號等理由予以停辦。

內政部這些停編的理由,似是而非,看來可笑,我們當年曾多次呼籲政府可以改進不可停辦,這項調查累積了12年的時間數列,得之不易,若能持續編製,長期時間數列非但可以做政府施政參考,也能供學術單位研究,可惜終究還是停編了。這次國發會有意編製「房地產景氣對策信號」,自然應該參考昔日這份指標,並依據今日需求加以改進,使其更完美,我們有以下三點建議:

第一、訂定五年修正機制,慎選指標編燈號:昔日這份房市景氣燈號係循投資面、生產面、交易面及使用面四個面向,選取四項指標來編製景氣綜合判斷分數,然後依分數對映燈號,每項依其季增率給予1~5分,因此總分落在4~20分,18分以上是紅燈代表過熱,7分以下是藍燈代表景氣低迷。

事實上,這套房市景氣燈號的編法與國發會每月發布的總體景氣燈號相當一致,國發會自經建會時期已創編燈號,要編製這樣一套綜合性景氣指數並不難,過去這四個面向在投資面選取「素地交易量」、生產面選取「建造執照面積」、交易面選擇「新推個案標準單價」、至於使用面則採台電不足底度戶數估得「住宅使用率」,未來國發會自可循此思維擴充指標,以讓指標系統更為周延。另外,如同總體景氣燈號每隔五、六年會重新檢視構成項目及檢查值,未來也應訂定五年通盤檢討修正機制,以讓這套房地產景氣系統免於鈍化。

第二、房地產景氣指標由每季公布提升為每月公布:過去房地產動向調查是每季編製,發布的是季資料,例如六月發布第一季,十月公布第二季,當年內政部停編的理由之一是季資料有時間差,難以即時反映市場現況。然而,當年之所以每季發布,是因為部分房地產景氣資料只有季資料,因此難以逐月編製對外公布,然而十年過去,如今政府已有實價登錄、所得稅、勞健保等大數據足以提供月資料,應可把每季公布一次,提升至每月公布一次,如此將讓房地產景氣對策信號非僅有長期參考性,也具有短期的即時性,以讓政府能更即時的掌握市場變化。

第三、房地產景氣指標由全國性擴至區域性:總體景氣燈號沒有地區性的問題,但房地產景氣北、中、南是有差異的,過去限於經費,內政部只編全國性而沒有區域性,這次國發會研編時應該就區域資料取得的可行性深入了解,若資料可取得則應於日後發布全國性房市景氣燈號的同時,也公布各區域的房地產景氣指標,使其更貼近各地民眾的需求。

國發會自1977年發布總體景氣燈號以來,已有44年的經驗,期間經過多次修正檢討,如今景氣燈號仍是國人最關注的權威指標,以此一經驗要編房地產景氣燈號並非難事,甚至可說易如反掌。雖然就景氣領先性、循環對應性、指標穩定性去篩選逾百項指標要花點時間,訂定檢查值也要花點力氣,但相信以國發會的能力,這也只是牛刀小試而已,這份房地產景氣對策信號應該不久即可以和大家見面。

不過,我們還是要提醒國發會,莫要再步上內政部半途而廢的後塵,一份指標的延續性很重要,今天我們從總體景氣燈號可以看到1970年代石油危機、1980年代後期股市萬點榮景、1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫、2008年全球金融海嘯,這是因為它編得夠久,讓我們可以由歷史數據學得經驗。反觀幸福指數編了四年、房地產景氣動向也只編了12年,這些資料前不見古人,後不見來者,遺世而獨立,完全失去參考價值,政府資源的浪費,莫此為甚。

唐朝杜佑所著《通典》認為政府如果無法掌握正確的統計,則「家之以乏,國之以貧,奸冗漸興,傾覆不悟。」是以今天政府編製房地產景氣對策信號,以之掌握更周延的房市變化,確有其必要性及迫切性,否則在沒有充份資訊下,非但打房師出無名,若不慎開出全國性藥方去治療區域性熱病,不只房市難以健全,反而要惹出許多民怨了。

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