喝一碗打房心靈雞湯!

央行新一波打房措施符合目前主流民意,除了部分房地產業者之外,應該很少人會反對。圖/本報資料照片

中央銀行在去年12月初無預警推出新一波打房措施,鄉林建設董事長賴正鎰直呼「原子彈來了!」不過戴德梁行董事總經理顏炳立卻吐槽,這次打房並非原子彈、其實連子彈都不如。所以這波看起來風風火火的打房到底有沒有效?我的看法是,包括央行重啟信用管制,或立院趕在休會前通過的實價登錄2.0,既不是原子彈也不是子彈,比較像是一帖心靈雞湯。

大家都看過雞湯文,有人對雞湯文讚譽有加,也有人嗤之以鼻,但無論如何,表面上雞湯文總是傳達滿滿的正能量,許多時候也可以讓人們看到希望,甚至激發你的鬥志;也因此,心靈雞湯是很好的安慰劑,可以怡情也可以移情,尤其遇到挫折時確實很療癒。

先來看政策方面,中央銀行在去年12月7日突然宣布不動產抵押貸款業務新規定,祭出4大措施,主要針對公司法人購屋,及建商的購地與餘屋貸款(自然人是第3戶以上才限貸6成),央行總裁楊金龍還特別表示,希望建商能儘速清理餘屋,不要有囤屋、囤地現象,並強調不會影響首購、換屋等多數實質需求。此外,立法院趕在12月30日三讀通過實價登錄2.0,主要重點包括實價揭露落實到門牌、預售屋買賣時即登錄,同時禁止紅單轉讓。

這幾項房市健全方案都符合目前主流民意,除了部分房地產業者之外,應該很少人會反對。所以問題來了,政府這波打房措施似乎來得既快又猛,不僅打臉先前遭譏諷是打假球的批評,甚至被讚為「超前部署」,但真的有效嗎?

要回答這個問題,先要釐清打房的目的是什麼?如果是健全房市,答案當然是肯定的。效果包括抑制預售屋紅單炒作亂象、避免建商高槓桿操作、降低金融機構授信風險、資訊公開透明等;不過大家心知肚明的是,在台灣「打房」幾乎等同「打房價」,只要房價不跌,基本上就是打房失敗。

來檢視一下新制上路後一個多月來的市場變化,有兩個重要觀察點。首先,截至目前雖然房市人氣、買氣有降溫,卻絲毫未撼動房價。這段時間我訪談許多業者,其中一位建商老闆問我:「看全球股市漲到天上去,你還相信房價會跌嗎?」他認為除了土地持續飆漲、營建成本激增之外,關鍵因素在氾濫的資金和超低的利率,這種環境下房價怎麼可能跌?

第二個觀察點是,原本認為受央行信用管制衝擊最大的是建商,但政策上路以來,建商搶地完全未見降溫,一位建商總經理甚至表示這幾周買地經常被攔胡,連談定後準備付訂金都還會殺出程咬金。此外,以要價高達130億的敦南SOGO為例,實際上除了皇翔之外,包括多家一線建商、上市金控都爭取過,但敦南SOGO因為帶租約,要開發至少得5年以後,且據悉每年租金不到2億,意味5年內持有這棟大樓極可能「入不敷出」,但業者仍勇於搶進…。從建商持續搶地毫不手軟的動作,可以看出依然相當看好房市前景。

其中道理其實再簡單不過,就是新冠疫情催生了無限QE,資金瘋狗浪下全球股市漲幅令人瞠目結舌,房市當然也不可能例外。有趣的是,股市狂飆不斷刷新歷史天價,但從來不會有人要求政府出來管一管;不過同樣原因推升房價上漲後,卻立刻挑動大家的敏感神經,大聲疾呼政府應出手打房。

當然,房價攸關人民的居住權,但弔詭的是,儘管官員、學者們嘴上不說,其實心知肚明最無解的就是房價!不過面對敏感的房市議題,民進黨確實聰明得多,表面上出拳快狠準,但實際上只針對建商、紅單投機客及法人逃漏稅,如此既能讓社會覺得政府有做事,又不會傷筋動骨,而且棒打這些「壞人們」,最能讓年輕人、網民買單。

另外民進黨連名詞都很講究,一再強調是「打炒房」而非打房,輕易就站上道德制高點。相對之下,國民黨就笨得可以,從2010年開始,打房就是真刀真槍的幹,馬政府高舉居住正義大旗,從央行陸續祭出4波選擇性信用管制開始(從限地區一路擴大至全台),到啟動升息、開徵奢侈稅、推動實價登錄、實施囤房稅、大幅調高房屋稅與地價稅到房地合一稅上路,終於讓房市在2015年開始反轉下跌。

不過,套一句現在的流行語「時空環境不同」,馬政府當年那一套打房措施,用在今日可能也不會成功,畢竟這些措施除了奢侈稅因房地合一稅上路順勢退場外,其餘的打房「利器」都持續運作中,卻依然檔不住這波資金巨浪,這點從全台各地房價已陸續創新高就可以明顯看出。也因此,如果寄望這波打房可以讓房價大跌、讓大家買到便宜的房子,結局恐怕就像最後常發現心靈雞湯只是安慰劑而已!畢竟關於買房這檔事,政府從來都不靠譜,對有心購屋的人來說,多看、多比價、做足功課才是正解。

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