央行出劍 砍投機客但砍不了高房價

圖/Unsplash

中央銀行首季理監事會議加碼房地產選擇性信用管制,其中針對公司法人第一戶購置住宅貸款,最高貸款成數自六成降至四成,第二戶以上購置住宅貸款則自五成降至四成,且均無寬限期(僅還利息不還本金);自然人第三戶購屋貸款上限自六成降至五成五,第四戶(含)以上購屋貸款限最多貸款五成,購置高價住宅貸款(豪宅貸款,指台北市7,000萬以上、新北市6,000萬以上、其他地區4,000萬以上)由原本最多六成,改為無房貸或已有兩戶以下房貸者最高五成五、已有三戶以上房貸者最多四成,且上述房貸均無寬限期。

至於央行去年12月列管的購地貸款最多六成五,保留一成動工款,需檢附具體興建計畫,和餘屋貸款最高五成,本次則維持不變。僅新列工業區閒置土地抵押貸款,原本是依銀行自律規範,改為明定最高不得貸逾五成五,但如抵押土地已動工興建開發,或借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫,並切結於一定期間內興建開發者,可不適用。

央行這波選擇性信用管制2.0自去年12月啟動,首季理事會可說是再強化的2.0+版本,出手快、狠、準外,目標明確鎖定打擊炒房客,但未傷及無辜自住戶。且相較十年前首波選擇性信用管制是分區管理,列出過熱地區。

央行去年底啟動的選擇性信用管制2.0則是「管人不管區」,即不分區域、但鎖定對象,也就是直接劍指建商、法人和投資客三大族群。

針對最新出爐的管制措施,央行清楚強調原因是銀行不動產貸款增幅仍大,為避免過多信用資源流向不動產市場,並進一步控管金融機構不動產授信風險,其中法人囤房及短期交易較明顯,因此限縮公司法人購置住宅貸款最高成數一律為四成;至於自然人持有多戶房貸,不利金融機構不動產授信風險控管,因而調整貸款成數限制,並對多戶房貸成數採差別管理。

至於去年底未動到的豪宅貸款在時隔一季後入列,央行說明主要是高價住宅具帶動周邊房價的外溢效應,且其價格波動大,銀行承擔授信風險較高,因此調降最高貸款成數;最後則是協助強化工業區土地活化利用,增訂工業區閒置土地抵押貸款規範,供銀行一體遵循。

誠如央行總裁楊金龍所言,央行這波管制措施對法人的影響比較大,對個人、特別是一般自住戶則幾乎是沒有影響。所以對法人出重招,主要是央行觀察到法人囤房及短期買賣交易的情況明顯。根據內政部3月發布的統計資料,2020年底全國法人擁有四戶以上住宅者,占擁有住宅法人的11.96%,且合計擁有住宅數占整體法人擁有數的73.55%,比重甚高。

用白話文來說,即以法人名義持有住宅者,多數是用於交易而非使用,也就是用法人的名義買住宅炒房。

再看進一步數據,非不動產及營建工程業法人持有一年內即出售住宅的比重達54.51%,也就是這些非建商的法人短期頻繁交易進出房市,因此被央行盯上,進而切斷銀行金流、避免銀行成為法人炒房共犯,其實一點也不冤枉。

央行去年底發動、今年首季強化的選擇性信用管制2.0,擺明了就是和炒房投機客直球對決,要求有本事炒房,就要拿出真金白銀,不要跟金融機構融資來炒房。至於這樣管制措施,確實可在增加投機資金成本方面發揮作用,因為炒房者去年12月前,本來只要拿出一或兩成資金就可以購入不動產投機,現在則要拿出五至六成資金,每1,000萬元等於就增加了300~400萬元的成本,勢必大幅削弱炒房者的戰力。

但央行冷卻投機客不等於冷卻房市,央行可透過選擇性信用管制減少投機者,但針對要平抑已高漲的房價,非央行一部會之力可及,以新加坡、香港和韓國為鏡,長期仍需運用金融、租稅與供給面措施多管齊下。

例如為抑制購屋需求與控管不動產貸款風險,星、港、韓均依借款人、不動產擔保品及貸款特性設定差別貸款成數限制,並針對房價漲幅較大地區、個人持有多筆貸款、個人或企業購買高價住宅與非住宅之不動產貸款,適用較嚴格的貸款條件;為抑制不動產短期交易、個人與企業持有多筆房地現象,以上三個經濟體也都加重不動產交易或持有稅負。最重要的是,因應人口擴增的居住需求,星、港、韓也大幅擴建公營平價住宅或出租住宅,以協助弱勢族群解決居住問題。

由星、港、韓的實證顯示,貸款成數限制可有效控管銀行房貸擴張,但平穩房價效果以租稅工具較佳,並視供給面因素而異,主要是住宅供給情況不一,也會影響平抑房價效果,例如香港、首爾因住宅短缺,使得高房價問題較難解決,因此在央行採取選擇性信用管制、財政部提出房地合一稅之餘,用政府帶頭、民間執行,創造合法且合理的長租制度和推出真正符合需求的平價住宅,才是實現居住正義的核心解方。

>>訂閱名家評論周報,關心全球財經大小事

延伸閱讀