如果打房失敗,政府何去何從?

實價登錄雖然減少了哄抬空間,但同時也形成房價向下的僵固性,想要靠實價登錄2.0打壓房價,基本上是緣木求魚。圖/本報資料照片

立法院在4月初火速通過房地合一稅2.0版修法,並確定在7月1日與去年底通過的實價登錄2.0同步上路,許多人認為此舉將讓健全房市目標向前邁進一大步,更可望落實居住正義。但萬一、萬一新制上路後房價不跌,政府該何去何從?

先來看近期房價走勢,根據市調機構上周最新統計,北台灣第一季新成屋、預售屋平均成交價全面走揚,其中基隆、新竹改寫歷史新高,台北市房價則是較去年同期大漲6%、並重返每坪90萬大關。實際上,連同去年第四季,同一調查顯示北台灣房價已連兩季勁揚;即將上路的「房產新政」能不能壓住這波房價勢頭,下半年將見真章。

從去年12月初央行重啟選擇性信用管制,到去年底通過實價登錄2.0,今年3月央行端出加強版限貸令、4月房地合一稅2.0過關,短短4個月政府連出四記重拳,打房力道前所未見;但截至目前房價仍逆勢上漲,這到底是房市反轉前的逃命波?還是預見打房失敗的警訊?

在上個月編輯室報告中,我分析了現今的「房市完美劇本」,包括一、史上最多的熱錢,因疫情啟動的無限QE釋出天文數字資金;二、史上最低的房貸利率,目前降到1.35%,購屋負擔大幅減輕;三、史上最強的股市,台股本周創下17,323點歷史新高;四、史上最大的鮭魚返鄉潮,台商回流+資金回台,龐大的人流、金流返台是過去30年僅見;五、史上最貴的土地,全台土地屢創天價且漲勢未歇;六、史上最高的建築成本,全台瘋搶營建工人加上原材料大漲,營造成本已大漲2~3成;七、強勁的經濟成長,2021年經濟成長率可望創近7年新高。

而除了房市完美劇本的強力支撐,這波打房連環拳固然箝制了建商、投資客、國內法人的能量,但也導致供給減少、流動性降低,在自住、置產需求熱度不減下,供需結構改變將強化房價支撐力道。

進一步分析,這一波房市榮景的重要推手之一,是置產族群在暌違多年後大舉重返房市,這些資產大戶實力雄厚,限貸令和延長重稅閉鎖期對他們衝擊有限。而另一個弔詭之處,在於打房政策刻意避開首購、換屋等自住族群,方向雖然沒錯,但這些剛性需求正是房市的主力客層;既然打房措施打不到市場的主要參與者,房價恐易漲難跌。

再來探討實價登錄2.0,論者常把實價登錄視為實現居住正義的重要武器,誠然,資訊公開透明絕對是好事,但幾乎沒有人討論過的是,資訊透明保障的不只有買方、而是買賣雙方,簡單說,因為實價就擺在那裡,沒有一個賣方願意以低於行情的價格出售。比如某社區實登每坪房價在50~55萬元,此時不會有買家會出價60萬,同樣也不會有賣方會以低於50萬的賤價出售;意味實價登錄雖然減少了哄抬空間,但同時也形成房價向下的僵固性,想要靠實價登錄2.0打壓房價,基本上是緣木求魚。

最後來看成本推升,以建商來說,如今的土地成本、營造成本,再加上連串打房政策增加的資金成本,除非再出現全球性的經濟、金融危機,幾乎可以斷言沒有一家建商會降價求售。至於投資客或置產族,來自打房所增加的成本,必然設法轉嫁到售價或租金上,因為這不只是人性,也是經濟學的基本法則。

總結以上分析,我的推論是新制上路後房價不跌、打房宣告失敗!到時候的棘手問題將是政策下一步怎麼走?其實方法不是沒有,第一是調升利率,難處在敢漲嗎?漲多少?第二是繼續加稅,但猛藥總有臨界點,也要考慮屆時民意可能反撲。第三是社會住宅,且不說目前進度嚴重落後,根本緩不濟急;就算將來趕上目標,數量仍是杯水車薪;此外,社宅另一個被詬病之處是,就算幸運抽中也只能住3年(可延長一次),無法提供安居的保障。

我認為,台灣最終還是要回歸長期不敢面對的租屋市場黑洞,才能解決居住難題。租屋市場有多重要?來看國人最喜歡拿來當範例的德國,德國首都柏林的租屋率高達85%,龐大的租屋市場提供廣大住民所需,而且保障相當完善,房東沒有特殊理由不能趕房客,就算有特殊理由要房客搬走,還要支付一筆費用,甚至協助房客尋覓下一個居所,也因此租屋可以成為安身立命之所,免於人民買不起房的恐懼。另外,日本東京的租屋率也高達50%,顯示都會區房價高不可攀舉世皆然,但如果有完善的租屋系統,可以讓民眾有免於淪為屋奴的選擇。

不過,因為房價大漲,加上新增供給趕不上人口增加速度,柏林房租在短短7年大漲超過4成,引爆高漲民怨,逼得柏林市政府史無前例祭出「凍漲令」,規定2014年前蓋的房子,五年內不准漲租;不過,此案最新發展是德國憲法法院上週做出裁定,宣佈柏林市政府的租金上限法令無效,也再次驗證居住正義在全世界都是不易解決的難題。

回頭檢視台灣,目前全台租屋人口高達300萬(佔全台人口八分之一),不過在政府長期漠視下,卻淪為最不受保障的族群。儘管租屋黑市沉痾已久,但打造完善的租屋系統,仍是台灣解決高房價下居住問題的唯一方法;官員、民代與其憚精竭智爭論打房細節,不如儘早回頭整頓租屋市場,才能真正落實經濟弱勢者的居住正義。

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