不是通膨,房產泡沫才是經濟穩定的真正威脅

圖/Unsplash

2021年上半年即將過去,雖然全球擁抱COVID疫後經濟復甦,但是各國政府、華爾街的投資界、以及經濟學家們卻「超前擔憂」,國際財經媒體的版面被通貨膨脹、利率上漲佔滿,同時更出現不少知名的投資大師、股市名嘴高喊「六月大崩盤」等末世預測,而科技股熄火,比特幣等數位貨幣、以及散戶股民蜂擁拉抬GameStop等迷因股小鬼亂竄的現象,使得今年上半年的經濟復甦沒有歡樂的氣氛,反而迎來更多的擔憂。

不過,充滿國際財經媒體的那些末世預言,股市名嘴的「超前擔憂」,如今看起來都預測失準,標普500指數到6月28日為止,與年初相較上漲14.23%,與去年此時相較大漲40.53%;NASDAQ指數也不斷創下歷史新高,本周一再度創下14,505點的歷史新高,與年初相較上漲12.51%,與去年同時相比大漲46.85%。

過去兩個月成為媒體標題的大宗物資原物料價格大漲,如今看來也是只是短線炒作,除了原油價格因為經濟復甦的實質需求持續推高之外,大多數被鎖定狂炒的大宗物資價格,都在6月大幅回跌10~20%。我們以彭博大宗物資指數來觀察,指數從去年5月的低點129點一路上揚,6月上旬來到202.82的高點,一年上漲56%漲幅固然驚人,但是若與疫情爆發前長期在180點附近相較,整體大宗物資的漲幅也就是2018/19年的10%左右。

2021年最大的特徵,就是從金融資產價格的上漲,擴散到大宗物資、海運運價等實體領域。不過,通貨膨脹對實體經濟的威脅並不如想像中嚴重,聯準會仍然維持既定的貨幣操作,繼續推進每月1,200億美元的購債規模,未來依舊是大水漫灌,流動性要到一年後才會見頂,美元利率回升則要再等兩年。至於通貨膨脹的威脅,美國財政部長葉倫上周在參議院作證時講得很清楚:「隨著供應鏈瓶頸逐漸解決,通膨將在年底前自目前的高水位回落至2%,目前幾乎沒有證據通膨預期會變得不穩定。」

其實,真正威脅實體經濟的隱憂,是在世界各國四處隱隱作響的房地產泡沫。

2007年之前美國房地產泡沫化,最終引爆金融海嘯,製造了1933年以來最大的經濟衰退,而且連帶拖累歐洲、亞洲,至今仍然未能從金融海嘯的廢墟中恢復。

如今央行維持零利率,又拚命放水創造超額流動,過剩資金如果衝進房地產市場,吹出的泡沫可能較海嘯更為龐大。房產泡沫攸關銀行體系安全,更會拉大已經頂到極端的貧富差距,引爆社會動盪,因此,原本房價早已高漲破表的中國大陸、韓國與台灣經驗最豐富,政府與中央銀行從去年就頻出重手打壓房地產上漲預期,而反應較慢的歐美房地產市場今年也出現蠢蠢欲動的漲勢,首都房價屢創新高,土地標售市場火熱,新屋一推出立刻完銷,甚至不用現場看屋(中古屋)就出手用現金買房的搶購熱潮,從北歐的瑞典一直到南太平洋的紐西蘭,呈現一片火熱的景象。

美國聯邦房地產融資署(Federal Housing Finance Agency)所編製的全美房地產價格指數,從去年5月至今的「月增率」一直都在1%以上,是過去20年從未出現過的景象,即使是在海嘯前的那一波房地產狂熱期,這個指標的月增率也從未超過0.5%。

另外,彭博資訊編制房地產泡沫指標,從紐西蘭、加拿大、瑞典、英國、丹麥、比利時、奧地利、法國、以及美國都在紅燈警示區內;連美國波士頓聯邦準備銀行總裁羅森格蘭(Eric Rosengren)都發出警告,提醒再次出現房地產市場榮枯周期,將對金融穩定造成無法控制的衝擊。

2007年美國房地產泡沫破滅的殷鑑不遠,各國政府以及商業銀行對於房地產價格波動的警戒心極強,美國房市雖然有羅森格蘭所警告的搶買現象,但是相較於2007年之前,銀行謹守房地產放款門檻,美國房貸銀行協會編制的「房貸信用指數」(Mortgage Credit Availability Index),在2006年房價高峰時一度達到870點,而目前則僅有125點,同時,整體金融機構房貸餘額相較於資產總值,也遠低於海嘯時期。

如同台灣金融主管機關不斷限縮銀行貸放成數,全球各國政府也正在緊盯蠢蠢欲動的房地產漲勢,房地產不只是家戶資產負債表上比重最高的資產,過度的貸放更是金融體系崩潰、社會動盪的最大威脅。相較於一年之後才會見頂的量化寬鬆操作,或直接衝擊限於廠商的大宗物資價格,房地產泡沫的威脅更立即、衝擊更全面。

展望下半年,美國的物價指數漲幅將會逐漸朝2%下降,拜登的基礎建設計畫不論金額大小,也將獲得國會通過,聯準會資金寬鬆的幅度不會有所改變,最值得關注的變數,就是房地產市場上漲的力量,與政府政策調控壓制房價的角力,畢竟,房產泡沫才是經濟穩定與政權安危的真正威脅。

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