課徵世代正義稅 解決租住房問題

圖/Unsplash

房屋市場擺脫了今(2021)年五、六月新冠疫情衝擊下的低迷,開始緩步上漲並炒熱行情。最近,房地產價格的上漲是由半導體廠商進駐科學園區開始,帶動相關產業的供應商、住宅及投機需求,由台南起漲,接著台中、新竹,再回到高雄,也揭開了房價再上漲的序幕。房價上漲帶動總體經濟的熱絡固然是好事,但已經過高的房價再來一波價格上漲,將使中低收入、青年族群的失落感更大,會不會使世代的對立更加嚴重,從過去的買不起房,到未來租不起房?

台灣的社會住宅比率不到1%,比日本、香港低,更遑論新加坡的83%。政府似應考慮課徵世代正義稅,透過其稅基來興建社會住宅供中低收入、青年族群來找到安身立命之所,又或是透過稅基來提供他們租屋或購屋津貼。

中央銀行最近推出第三波選擇性信用管制打房,立法委員詢問,是否有機會回到一般民眾都買得起的價位呢?楊金龍總裁坦言:「目標太難。」台灣的房價所得比雖然相對於中國大陸、香港不高,但排除掉公設(多數國家並沒有將公設納入房價的計算),台灣(台北市、新北市)的房價所得比絕對是世界名列前茅的。在利率低、游資太多,加上海外匯回的龐大資金,房價節節攀升之際,政策工具似乎也失靈。從最近的房地合一稅、實價登錄2.0、央行的選擇性信用管制等,政府一波波的打房,但是房價依然高漲。

楊金龍總裁表示,政府推出打房政策的效果仍需要時間發酵,同時政府也還有其他的政策工具可以壓抑房價的上漲。此外,熟悉房地產界的人士表示,目前漲價地區以蛋黃區附近的蛋白區為主,主要是科學園區工業區的設立及相關公共建設的增加,而出現補漲,其他地區的房價並沒有顯著的上升,應不會進入房價全面飆升的情形。因為只要房價上漲接近蛋黃區價格,就會有止漲的壓力。然而現階段通膨蠢蠢欲動,恐怕又會加深民眾置產保值的心理,而使房地產價格有上漲壓力。

因此,我們不能只依賴房價隨著時間的經過自然止漲,政府應該有更積極的措施來因應房價的飆漲,包括跨部會的協力,例如中央政府的囤房稅,乃至囤地稅,以及地方政府的地價稅、房屋稅的調升等。其次設計更細緻的政策工具,除了「個人擁有10戶房屋以上追查資金來源」與「有沒有租屋的情況」之外。5戶房屋以上也應採取更嚴格的稽查資金來源、租屋情況,及貸款是否超過一定成數,如超過一定成數,應處罰相關人員與銀行。同時,金管會應清查各縣市銀行貸款給房地產的比例,各縣市房貸應總歸戶,平均不得超過一定比率。各銀行應有總量管制,房屋貸款不得超過一定成數及總金額。藉以打壓個人、銀行在房地產上的過度擴張信用。

不過,除了從需求面上打擊房地產的炒作之外,也應從供給面增加社會住宅的提供。有鑑於此,我們認為政府應制定政策,課徵新的「世代正義稅」,並將此稅基專款專用,用於購買土地,興建社會住宅,供年輕人及中低收入戶租用,而且只租不售。因為房價越高,青年人、中低收入者,買屋、租屋的夢想更遙遠,課徵世代正義稅可以避免世代的對立。

而課徵此世代正義稅的合法性在於政府推動公共建設、設立科學園區所創造的公共建設、房屋價格的上漲等外部利益,應該部份歸公,而不是讓少數人炒作、獨享。第二,房地產價格上漲造成年輕人買不起房子,致不婚不生,引發國家危機,所導致的社會成本,也應該由炒作房價的民眾來共同負擔。

在做法上,我們認為世代正義稅的稅基,可以從以下幾方面來課徵:第一,可以從房地合一稅上附加2到3%的稅。第二,持有3戶以上的民眾,地價稅與房屋稅應增加30~50%。第三,開增新的囤地稅,以土地總價的1到2%作為稅基。

有了上述的稅基,可以成立基金,作為補助青年與中低收入家庭租房或買房的資金來源。首先,基金可以推動社會住宅,中央政府可以在大城市周邊的縣市尋覓土地,做為社會住宅的預定地,並擴大建設做為中低收入與青年人租屋的來源。同時,提供便利的大眾運輸,以提高青年人進駐的意願。再者,只租不售,避免轉手套利,推升房價。一旦社會住宅多了,一方面可以穩定房價,避免地方過度的炒作房價。另一方面讓年輕人、中低收入戶有落腳的地方,而不至於不婚不生,對政府產生怨懟,引發更進一步的世代對立問題。或許「住者有其屋」的目標太遙遠,但「租者有其屋」應該是大有為政府可以努力且達成的目標。

最後,基金除了用於青年、中低收入家庭租屋、購屋津貼外,應該可以結合人口政策,已婚且育有子女者優先承租、購買,這或許才是解決台灣目前出生率太低的有效政策。

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