為什麼我們需要囤房稅?

囤房稅至今遲遲無法進展的主要考量是租金轉嫁的問題。圖/本報資料照片

文/紀鈞哲 中央研究院經濟所助研究員

近來,政府與民間日益關注台灣房價漲勢的問題。以信義房價指數為衡量指標,自2001年以來迄今,房價成長了超過三倍,而漲勢自2020年初愈發強勁。央行自2020年12月,已多次緊縮房貸成數,政府及民間也持續關注囤房稅、實價登錄2.0、預售屋紅單、土建融利率及放款等房價相關議題。

綜觀各國,常見的打房措施包括交易稅(以利差或房價本身為課徵額,且買賣雙方皆可能為課徵對象)、持有稅、以及房貸限制(包括成數、利率、額度)。然而,單一政策往往很難抑制房價,其原因不僅僅是因為民眾對政策的反應及規避速度極快,也因房價政策會同時影響房市供需兩造,使價量的移動方向不如政策預期。

其中一個例子是,從2011年至2014年之間實施的特種貨物及勞務稅(通稱奢侈稅)。該稅對持有一房地產不到一年即出售的賣家課徵售價的15%,另對持有房地產滿一年不到兩年的賣家課徵售價的10%。此設計與現行的房地合一稅制,皆為針對持有期間差別課稅的交易稅。奢侈稅的政策立意在於透過拉長持有時間而降低投機者的購買意願。然而,政策施行以後,不僅房屋需求減少,供給亦同時減少,這也導致在交易量下滑的同時,價格不一定下降。

透過房屋持有資料可發現,大量賣家在政策實行後會於出售建物前,持有一房屋恰好366天或731天以跨越一年及兩年的持有時間門檻。且該現象在政策執行的首月便極為明顯,可見台灣的房市交易者對政策十分敏感。這也導致房屋供給減少——政策實行後的首月交易量只有實行前單月交易量的四分之一。

另外,由於建物價格越高按比例課徵下稅額越大,該效果對價格越高的物件便越明顯,也使得本來已經漲勢兇猛的地段,供給減少越嚴重,亦越難壓低交易價格。據統計,若將房屋依賣價劃分成五等份,該政策使最便宜的物件下跌了1%,然而最昂貴的標的由於供給減少,價格反而上升了6%。

現行或研議的政策中,除了囤房稅及空屋稅可望增加房屋供給之外,其他包括各類交易稅、房貸成數限制等多為減少房屋投機需求的政策,且如上所述,部分具備「越短期持有稅越重」性質的政策,更可能減少供給。因此在實行控制需求(而連帶使房屋供給減少)的政策時,也必須同時搭配能夠增加供給的政策。若僅使用前者並一味拉高稅率,除了無法達到明顯壓低房價的效果,也可能傷害對房屋具剛性需求的族群。

由於供給變少價格上揚,此族群更傾向租屋,而房租因租房需求增加而攀升。據筆者統計,若以年租金除以房價作為屋主租房的報酬率,該比率在奢侈稅實施後由原先的2.3%顯著增加至2.8%,增幅約20%。囤房稅至今遲遲無法進展的主要考量是租金轉嫁的問題,然而在沒有囤房稅推升供給的情況下,不僅租金依然可能隨租房需求升高,亦將削弱需求端政策的打房效果。

綜上所述,台灣現行囤房稅,除了面對低估稅基以及未普及累進稅率等爭議之外,站在房市供需以及政策性質的觀點上,仍有上漲的空間。

>>訂閱名家評論周報,關心全球財經大小事

延伸閱讀