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下半年國內房市 需審慎以對

繼2017年國內房市成交量年增率達到8.43%之後,2018年上半年國內六都建物買賣移轉件數相較於2017年同期成長5.00%;價格方面,雖然部分區域房價水準高於2017年同期,但此為房價波動下跌後之反彈走勢,而非價格開始出現全面回漲的趨勢。事實上,從2018年以來各月的表現來看,呈現買氣起伏不定,關鍵維繫於買氣與交屋的情況,特別是現階段市場是以自用買方為主,不似投資、置產型的買方會選擇多個投資標的,況且自住買方尚以逢低承接,而非追價所致。

若以全台交易重鎮雙北市來說,2018年上半年台北市預售推案銷售率由2017年同期的26%上升至32%,主要係因台北市價格已修正盤整三年,使得換屋客層逐步浮現,特別是地段保值型產品個案的去化狀況為佳。而2018年下半年台北市預售推案量預計約有40個,總銷金額達到1,500億元,推案戶數約2,600戶,其中換屋型40~70坪的產品比例有所增加,指標成屋豪宅80坪以上個案也將陸續推出。而新北市2018年上半年預售屋銷售率則由2017年同期的20%上升至28%,尤以總價及高CP值、附加配套、讓利個案表現較為突出;而2018年下半年新北市預售屋推案量約為45個,總銷金額為1,500億元,推案戶數約6,000戶,其中將以重劃區江翠北側、央北重劃區、土城擴大重劃區、三重仁義段為主要推案區。

就市場關注的2018年下半年房市景氣來說,2018年7月台灣經濟研究院針對不動產業所調查的下半年景氣看法,有高達58.8%認為將轉差,持平者達到38.2%,僅有3.0%認為將好轉,顯然不動產業者對於下半年的市況趨向保守;主要是有鑑於近期金管會、央行動作頻頻,特別是為避免系統性風險擴張,金管會出手祭出「個別總量管制」,要求部分銀行的建築貸款,不得超過淨值的1~2倍,同時向銀行全面,並向國銀發放房貸寬限期問卷調查表,要求銀行交代2018~2020年每季,及2021年之後的寬限期到期房貸業務量;此外,目前房市所面臨的供給壓力仍未減,特別是2018年1~5月北台灣可售戶數達到25,116戶,年增率高達54.2%,顯然供給量不僅擺脫前兩年的谷底,甚至一舉超過2015年同期的水準,更何況2018年上半年台北灣新成屋及預售屋的推案量高達5,615.56億元,年增率達到39.97%,一反2015~2017年同期衰退的局面,更預計2018年全年北台灣推案量將突破1兆元大關,創下歷史第三高紀錄,顯然以目前銷售率不到四成來看,龐大供給量恐成未來賣壓。

此外,2018年11月下旬為國內九合一大選,雖較於房市政策面的打壓,多是朝向住宅補貼政策、健全都更制度來討論,但預料選戰激烈恐依舊對民眾造成觀望心態,且房市議題恐遭邊緣化;再者,在美國利率2018年全年恐上調四次來到2.1%的情況下,預期台灣為避免台美利差擴大,也減緩通膨的壓力,我國有機會於2018年底前進行一次升息半碼的動作,屆時對於房市的影響將是宣示性的意義大於實質性的影響;甚至中美貿易戰對於國內外經濟情勢的影響也值得關注,畢竟將牽動民眾對於未來經濟、股市的信心,造成經濟狀況將籠罩於中美貿易摩擦的不確定因素之中;綜合上述原因,2018年下半年國內房市景氣尚需審慎以對。

聚焦於國內外半導體業、兩岸不動產業的議題,針對產業事件、趨勢、景氣提出客觀分析,並論述政策建言,期望能為產業界、國家貢獻一己之力。

劉佩真

台灣經濟研究院研究員、APIAA理事