中國房市處後疫情時期的反彈周期

中國受惠於疫情從首季高峰往下,期間雖有疫情反覆的情況,但整體尚在可控制的範圍內,人口淨流入的一二線城市,購屋需求有機會獲得修復機會。圖/中新社
中國受惠於疫情從首季高峰往下,期間雖有疫情反覆的情況,但整體尚在可控制的範圍內,人口淨流入的一二線城市,購屋需求有機會獲得修復機會。圖/中新社

繼2020年7月中國官方重申「房住不炒」之後,調控政策「以穩為主」基調不變,雖然第三季房市政策略有緊縮,但大幅嚴控的機率也不高,畢竟2020年中國經濟成長率表現明顯不佳,相對仍需要房地產行業的支持。

2020年第二季~第三季受惠於中國新冠病毒肺炎疫情從首季高峰往下,期間雖有疫情反覆的情況,但整體尚在可控制的範圍內,故先前期間積壓的需求會在隨後獲得釋放,而人口淨流入的一二線城市,購屋需求有機會獲得修復機會,對於三四線城市的返鄉購屋、旅遊區購房也形成一定的挹注,故預計第四季中國房市則持續處於後疫情時期的反彈周期。不過上檔將面臨壓力,主要是官方適時仍會祭出政策進行調控,如8月下旬中國官方制定監控新規,形成重點房企資金監測和融資管理規則,強化對房地產金融宏觀審慎管理及監測居民債務收入比和房地產貸款集中度的意謂濃厚,也藉此達到中國整體房地產市場保持平穩健康發展的目標。

事實上,有鑑於2020年中國經濟成長率原本走勢上就呈現成長趨緩態勢,新冠病毒肺炎疫情衝擊下更顯嚴峻,2020年8月EIU、HIS Markit預測中國全年經濟成長率僅分別剩1.7%、1.5%,然而房地產被認定為不能作為短期刺激經濟的手段,且仍為控制對象,加上2020年首季中國房市景氣循環本就處於高峰向下修正階段,故第一季中國確實因部分城市陸續出現封城或半封城的局面,減少民眾看屋及購屋的意願,相對造成2020年首季中國房地產市場景氣出現衰退態勢。

爾後在後疫情時代,由於房貸利率仍處於相對低檔水位,加上市場資金仍顯充沛,此皆代表貨幣環境的寬鬆,以及中國房地產開發經營業者將加緊推案來進行去化、加大行銷力道、搶攻銷售業績,以最大程度彌補首季因疫情為房市所帶來的重大衝擊,因此2020年8月中國國房景氣指數已由2月的低檔97.42回升至100.09,至於中國房地產商品房累計銷售額年增率、商品房累計銷售面積年增率則各由2月的-35.90%、-39.90%,縮減為7月的-2.10%、-5.80%。

另一方面,若以房價走勢來說,在疫情期間,則是呈現一線城市短暫獨強的局面,顯然一線城市的優異基本面在此波新冠病毒肺炎疫情中發揮天然避險屏障的角色;爾後2020年3~6月各城市房價月增率則現反彈走勢,6月時則以二線城市的0.90%為佳,其次為三線城市的0.80%,一線城市則為0.60%,7月三線城市仍維持在0.80%,但一線、二線城市則顯走緩,均為0.50%的水準。

值得一提的是,2020年以來在中國房地產開發行業集中度加速提升過程中,強者愈強更為突出,特別是疫情使得行業銷售波動性較大的情況下,競爭優勢凸出的一二線龍頭房企銷售業績仍可相對勝出,主要係因大型業者憑藉優秀運營管理能力、投資物業效益的浮現、獨特商業模式帶來低成本資源獲取及高溢價市場銷售、擁有優質物業存量等因素,更何況部分主流房地產企業2020年經營戰略則是以提質增效、穩增長、控規模、降負債、精細營運,提質增效等為主軸。

整體而言,繼2020年7月中國官方重申「房住不炒」之後,調控政策「以穩為主」基調不變,雖然第三季房市政策略有緊縮,但大幅嚴控的機率也不高,畢竟2020年中國經濟成長率表現明顯不佳,相對仍需要房地產行業的支持(2019年中國房地產業增加值占GDP比重7.0%,拉動上下游行業增加值占比達17.2%),因而長效機制構建下的一城一策、高頻微調、鬆緊結合,或許將是短期內中國促進房地產整體行業穩步發展的主要政策模式。

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