不動產投資信託基金(REITs) 推行雙軌制之法制挑戰

圖/本報資料照片
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谷湘儀/協合國際法律事務所合夥律師

金管會於去年(108年)底推出財富管理新方案,宣示開放不動產投資信託基金(REITs)採基金架構發行。即為提供投資人更多樣化之金融商品,研議修正證券投資信託及顧問法,新增「不動產投資信託事業」得發行REITs。

證期局也於日前(109年10月)召開研議基金型REIT修法公聽會,預計於年底前完成投信投顧法之修法草案,期許明年修法通過後,REITs雙軌制即可上路。

所謂「基金型REIT」,是指由投信事業作為基金募集與發行之主體,援用投信投顧法有關證券投資信託基金之發行及管理架構,有別於現行不動產投資信託基金是由受託機構(信託業)作為基金募集與發型主體,以不動產證券化條例為法律依據,並以金管會銀行局為主要監理機關。

我國自92年完成不動產證券化條例之立法,94年首檔富邦一號基金問世,至96年最盛行時計有八檔基金掛牌,其中基泰之星、三鼎及駿馬一號陸續完成清算,至107年後再有圓滿一號及樂富一號基金掛牌上市,目前市場計有七檔REITs。然今年新光一號基金有受益人請求召開受益人會議討論基金清算事宜,受益人會議決議結果以少數差距未通過清算,帶給市場一大震撼。

我國多年來REITs市場規模成長停滯,甚至成為市場狙擊清算的目標,相較於臨近的日本、香港、新加坡,REITs的市場規模及交易均蓬勃發展,成為投資人青睞的投資標的,究竟我國的不動產投資信託基金發生了甚麼問題?

開放REITs採基金架構發行,主要之背景成因,在於日本、香港、新加坡均將REITs視為集合投資計畫之一環,即類似我國的證投信基金是由投信業基於資產管理專業,經證券主管機關核准向大眾募集資金,資產則由基金保管機構保管,投資決定及交易決策由投信業進行。而現行不動產證券化架構以受託機構作為主體,另行委任不動產管理機構,在權責架構上,被認為信託業(銀行)保守欠缺積極管理的誘因,法制架構不利REITs發展。

該法制檢討固值得贊同,然以筆者十多年來辦理REITs之經驗,觀察我國REITs規模停滯甚至面臨清算之困境,尚有很大因素在於相較國外,我國法規對於REITs之管理、收益分配及追加募集,均過於嚴格欠缺彈性,致REITs錯失成長契機。對REITs之監理應採何種思維及力度,是日後基金型REIT同樣要面對的問題。

舉例而言,我國長期以來未有任何一檔基金辦理追加募集,此因現行法規要求須先有明確的投資標的及眾多審查文件,實務上困難重重。遑論國外公募基金可兼採私募,可發行債券籌資,亦可以發行受益憑證方式支付管理費或購買不動產之對價,此於我國均非法令所許。再者,我國現行REITs收益分配,僅有現金分配,無法以增發受益證券方式分配給受益人,即無類似公司盈餘轉增資之方式。該等法制問題均有待檢討及開放,賦予REITs管理活路。

基金型REIT讓市場重燃希望,然如何理解及解決REITs所面臨的問題,應併同檢討現制,同時避免一國兩制的法規落差所造成監理標準不一及對投資人不公,有待主管機關深入瞭解,始能完善法制規劃,並帶給資產管理新氣象。

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