大陸住宅土地到期自動續期 費用待定

在大陸,個人對土地有使用權(暫時的),對地上的房屋有所有權(永久的),相當於你「租」了土地。既然是「租」,就無可避免會有個「使用期限」的問題。圖/中新社

文/陳芳 上海君倫律師事務所執行合夥人

在我近廿年服務台商的過程中,身邊在大陸工作的台灣朋友越來越多。雖然台灣行政院國勢普查處統計說2018年在大陸工作的台灣人人數為40萬4千人(大陸海基會、台商協會2014年統計人數為85萬人),但我相信實際人數應遠遠不止。其中,不少台灣朋友已經在大陸置產,我服務的各家台灣的銀行也普遍接受台商用大陸的房產融資。借這次大陸《民法典》專題文章的機會,就聊一聊我們常被諮詢的大陸住宅的「使用期限」問題。

大陸的土地制度,得回到1982年,從大陸第四部《憲法》說起。這部憲法正式確立了大陸土地只能由國家(或集體)所有而個人僅有使用權的土地制度。簡單說,個人對土地有使用權(暫時的),對地上的房屋有所有權(永久的),相當於你「租」了土地。既然是「租」,就無可避免會有個「使用期限」的問題。

使用期限通常定為70年,也有少部分是30年、20年等較短期限。較短期限的那些房產前些年陸續發生了到期的情況。按大陸《城市房地產管理法》規定,土地使用權到期前,需要提前申請續期並支付出讓金;大陸《物權法》規定,住宅用地使用權期限屆滿自動續期,但未規是否要支付費用。由於上述法令規定的不明確,對土地使用權到期如何處理的問題,在大陸產生了爭議。

社會上提出了三類處理方式,一類是按照公告基準地價折算比例續費續期(深圳市),一類是按照到期時過去一年平均地價折算比例續費續期(青島市),最後一類影響最大,要求按照土地市場評估價的一定比例續費續期(溫州市)。

溫州市當地新聞爆出,政府要求依土地市場評估價的三分之一續費續期(2016年溫州住宅均價約新台幣20萬元/坪),費用遠高於前述其他兩種方式,瞬間引發了輿論熱議。之後,地方主管部門請示大陸國家國土資源部,爾後國土資源部復函明確表示住宅用地使用權到期後不需提出續期申請、也不收取費用、且仍正常辦理相關交易和登記手續。

當時我們也在服務一家台灣的銀行,辦理已經到期的大陸住宅的抵押擔保。基於上述規定,我們認為房產到期雖然對擔保金額有所影響,但房屋仍有擔保價值,最終銀行內部評估後接受了我們的意見,當地登記機關也順利辦理了抵押登記。

不過,大陸國土資源部的復函亦僅是一個過渡性辦法,後續仍需法律進行明確。在復函發佈的當年,大陸黨中央及國務院共同公佈了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》,也明確了要研究住宅用地使用權到期後續期的法律安排。

2020年5月28日,大陸《民法典》正式公佈並於2021年1月1日正式實施。該法如同台灣民法,會成為所有在大陸生活、學習、經商的台灣人都需要瞭解的一部百科全書式法律。關於住宅用地使用權到期的問題,大陸《民法典》第三百五十九條規定,「住宅建設用地使用權屆滿的,自動續期。續期費用的繳納和減免,依照法律、行政法規的規定辦理。」

從條文上看,該規定體現了三方面的含義。第一,確認了住宅用地使用權到期自動續期,無須提前申請。第二,明確了住宅用地使用權到期仍需繳費,但可以減免。第三,迴避了續期費用如何計算和繳納的問題,留待後續法律、行政法規解決。亦即,大陸「研究住宅用地使用權到期後續期的法律安排」的工作並未真正完成。

此外,對於台商所持有的大陸商業、工業用地使用權(如商廈、辦公樓、廠房等用地),並無到期如何續期或繳費的爭議。依據大陸《城市房地產管理法》第二十二條的規定,商廈、辦公樓、廠房等用地使用權到期的,需要台商至遲於期限屆滿前一年申請續期,除大陸政府根據社會公共利益需要收回該幅土地外,應當予以批准續期。准予續期的,需要重簽土地使用權出讓合同,並支付出讓金。台商未申請續期或者雖申請續期但未獲批准的,土地使用權會由大陸政府無償收回。

不過,在實際操作中,各地政府基於招商引資的政策導向(如吸引高新技術企業,淘汰落後產能等),對於部分續期申請可能會不予批准的企業將給予補償,補償金額需視當地政府個別政策確認。

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