公寓大廈公共設施當然要登記

近期立委有立委認為民眾花錢買公共設施不公平,因而公設應該不計價;為了避免建商藉由登記公設灌水,因而公設應該不登記。圖/本報資料照片
近期立委有立委認為民眾花錢買公共設施不公平,因而公設應該不計價;為了避免建商藉由登記公設灌水,因而公設應該不登記。圖/本報資料照片

文/謝哲勝 國立中正大學法學院教授兼院長

公設不登記,違反公寓大廈法律基本原理,實務上也不可行。建築物課徵房屋稅,通常以登記的範圍加以界定。除非課稅機關變更作法,否則,不登記共有部分將減少地方政府稅捐收入。如共有部分還要課稅,卻沒登記,又應向何人課稅呢?

據報載有立委又拋出實坪制議題,認為民眾花錢買公共設施不公平,因而公設應該不計價,民眾只應就其實際使用的坪數計價付錢;為了避免建商藉由登記公設灌水,因而公設應該不登記。本人認為公設不登記說法是典型的空口說白話,毫無專業也不可行,因而不得不加以澄清。

公寓大廈住戶間的法律關係,法律專業術語稱為區分所有權,區分所有權範圍除了專有部分(所謂的實坪),也包括共有部分(公共設施),此為民法和公寓大廈管理條例所明訂;法律更明確規定共有部分並需隨同專有部分一併移轉。實坪制說法進而主張公設不登記,違反公寓大廈法律基本原理,實務上也不可行,理由如下:

一、不動產登記功能在於保護交易安全確保人民權利

不動產登記功能在於保護交易安全,因登記而發生擬制通知的公示力、權利推定的推定力及保護交易安全的公信力,從而確保民眾財產的權利,現行法不動產登記的範圍還有放寬的空間,並無緊縮的空間。

二、不動產登記的客體範圍應放寬而非緊縮

在使用者付費的前提下,土地以外可登記的不動產的範圍,應包括各種不動產上的權利,除了物權外,應包括針對不動產的各種約定皆可登記,不動產使用權應可登記,不動產使用權設質時,也應可為質權註記登記。

三、公寓大廈應登記共有部分並應登記規約

公寓大廈的共有部分是都計、建管、消防、環評及水保等法規所明訂,為了民眾生命及財產安全而強制起造人設置,並非建商己身的利益考量。

關於區分所有權的範圍,不論是採最廣義說(包括建築物專有部分、建築物共有部分、基地、規約)或狹義說(包括建築物專有部分、建築物共有部分),都包括建築物的專有部分和共有部分。因此,排除牆中心以外的建築物共有部分的登記,並非就建築物區分所有權的全部為登記,顯然違反土地法第37條第1項規定,因此,公寓大廈應登記共有部分。

規約是創設區分所有的文件,區分所有人的權利義務也深受規約的影響,規約既影響不動產權利,不動產權利既應概括准予登記,則規約也應准予登記,甚至應列為公寓大廈第一次登記時的必要登記事項。

四、變更登記時可以不辦理公設移轉登記

如欲簡化變更登記事務,在公寓大廈第一次所有權登記已將規約與專有部分和共有部分建築成果圖登記後,變更登記時可僅作專有部分移轉登記,買方明確知道可以單獨使用的部分,而滿足主張實坪制者的訴求。

五、有無登記公設都不影響交易總價

如同花敬群次長的說明,「房子的組成內容就是清清楚楚長在那裡,登記與否?計價與否?房子還是那個房子,什麼都沒有改變」,因為「總價=一般單價含虛坪面積=新實坪單價實坪面積+新實坪單價0.3虛坪面積」,所以算來算去總價都一樣。

六、不登記共有部分將減少地方政府稅捐收入

建築物課徵房屋稅,通常以登記的範圍加以界定。除非課稅機關變更作法,否則,不登記共有部分將減少地方政府稅捐收入。如共有部分還要課稅,卻沒登記,又應向何人課稅呢?

七、不登記共有部分將衍生糾紛

不登記共有部分將使公設權屬不清,在住戶使用期間將有糾紛,都更重建時更會因權屬爭議而增加糾紛解決成本。

最後,世界上主要國家都有登記共有部分,例如美國就是先登記規約,而共有部分在規約中就一清二楚,日本則是在辦理公寓第一次所有權登記時即登記了共有部分。台灣可不能搞出個舉世無雙的爛制度喔!

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