房地合一稅2.0 子法規宜同步完備

圖/本報資料照片
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林巨峯、歐陽泓/資誠聯合會計師事務所稅務法律服務會計師、稅務法律服務副總經理

行政院為打擊短期投資炒房,於3月11日提出所得稅法修正草案,針對房地合一課稅制度進行修訂。在修法草案中,有關個人短期買賣不動產的所得稅率,由原本一年以內課徵45%、超過一年未逾兩年課徵35%,延長為兩年以內課徵45%、超過兩年未逾五年課徵35%,並將台灣法人短期買賣不動產的交易所得,也納入課重稅的範圍,藉以防堵個人透過法人型態炒房以適用較低稅率之規劃。

政府為達到居住正義的目的,透過租稅政策抑制市場投機買賣不動產的行為,有其考量。

惟,在推行政策的同時,建議政府宜通盤考量買賣交易以外的不動產移轉,若係為配合政府公共政策目的,是否均應同樣課予短期重稅,或依照不動產取得原因,適當判斷不動產取得日,或以合理方式計算持有期間,並於修訂法令時予以完備,讓徵納雙方有所遵循。

謹提出淺見如下:

首先,有關不動產取得日期的判斷,現行房地合一課稅制度的子法規「房地合一課徵所得稅申報作業要點」(以下簡稱「作業要點」)明定原土地所有權人因區段徵收領回抵價地及因參與市地重劃取得重劃後分配土地時,均以徵收前或重劃前原土地取得日判斷,若原取得日為104年12月31日前,該土地不適用房地合一課稅,未來出售仍為免稅。然對於原土地所有權人取回「協議價購」的抵價土地,是否得比照土地徵收,以原土地取得日判斷是否適用房地合一課稅新制,則無明確規範。依現行土地徵收條例,原則上政府在徵收土地之前,應先與土地所有權人協議購買。若協議不成,政府才可進行徵收。土地所有權人也可申請由政府以開發完成後的公有不動產抵付協議價購款。現行財政部函釋認為土地所有權人以市價達成協議價購者,屬自願按徵收補償地價售予需地機關,與徵收相同可免徵土地增值稅,足見在稅務上「協議價購」與「徵收」應給予同等對待。因此土地所有權人取得抵付協議價購款的土地取得日期,似可比照前述區段徵及市地重劃,以原土地取得日期為準。

其次,本次修法亦針對台灣法人短期出售不動產課徵45%或35%的所得稅負。其中,對於營利事業交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及座落基地,由於興建房屋之建商為從事供給不動產市場之生產性營業活動,非屬此次短期投機炒房抑制對象,故予以排除。惟,若屬法人地主以自有土地與建商合建分得房地,未來該法人地主出售房地時,是否也屬前述興建完成後第一次移轉之房地,可排除適用短期重稅?政府宜予明確。

至於近期熱門的都更案,在適用現行房地合一課稅的規範也似乎不夠明確。目前作業要點中,有關因都市更新取得的房地,僅有當法人擔任實施者取得都更後房地時,按都市更新事業計畫核定日期判斷是否適用房地合一課稅。然而,有關參與都市更新的土地所有權人,是否都只能以都更完成後的取得日判斷是否適用房地合一新制課稅及判斷其持有期間?或是可參酌作業要點中有關合建分屋規範判斷取得日期及持有期間?其他參與都市更新的權利人,因一同參與都市更新,在判斷是否適用新制課稅及取得不動產的持有期間時,是否得給予例外規範?均宜在作業要點中予以明確。

房地合一課稅新制2.0的推行勢在必行,為讓徵納雙方對於法令適用有明確依據,冀望政府同步完善相關子法規,於抑制短期買賣不動產交易的同時,對於其他兼具實現政府公共政策推行的協議價購與都市更新等態樣之不動產移轉,其稅務規範能更加合理透明,俾利健全不動產市場發展。

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