不動產交易新制上路,不可不知的幾件事

不動產交易新制上路,建商、代銷業者、消費者在進行交易時,都須要清楚瞭解,才能保障彼此權益。圖/本報資料照片
不動產交易新制上路,建商、代銷業者、消費者在進行交易時,都須要清楚瞭解,才能保障彼此權益。圖/本報資料照片

文/江如蓉、林禹維 寰瀛法律事務所律師

自民國110年7月1日開始,不動產交易有許多重要的法令變革,從銷售前階段的「預售屋買賣契約備查」、消費者下訂後「不得約定保留出售」與「紅單禁止轉讓」,到簽約後的「實價登錄」制度、房地再出售的「房地合一2.0」等,建設公司、代銷業者、消費者在進行不動產交易時,都必須要清楚瞭解,才能保障彼此權益:

銷售前階段的「預售屋買賣契約備查」

在預售屋銷售前的準備階段,建設公司必須要將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶(棟)數及預售屋買賣定型化契約,以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣(市)主管機關備查。若未依規定報請主管機關備查,主管機關可處新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰,並令其限期改正;屆期如未改正,主管機關可按次連續處罰。

更重要的是,預售屋買賣契約的相關條款,必須遵照內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」之規定,若使用之預售屋買賣契約,違反「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」之規定,則主管機關可按戶(棟)處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。

消費者下訂後「不得約定保留出售」與「紅單禁止轉讓」

所謂的「紅單」就是「房地買賣預約單」的通稱,在過往不動產交易慣例上,消費者在簽訂買賣契約前,會先給付訂金予代銷業者,訂購特定戶別的房屋,再由代銷業者向建設公司確認是否同意以「房屋買賣預約單」所載買賣價金出售,故「房屋買賣預約單」中,通常會記載建設公司保留出售與是否簽訂買賣契約之權利。此外,若房市交易活絡,亦有消費者會以給付訂金取得紅單之方式,投資建案,當建案交易熱絡、價格上漲時,即透過轉讓紅單賺取差價之方式獲利。

但自今年7月1日開始,銷售預售屋或委託不動產經紀業代銷者,向消費者收受定金或類似名目款項後,所開立之書面契據,不得再有約定「建設公司保留出售、保留簽訂買賣契約之權利」或其他不利消費者事項;而消費者亦不得將該書面契據之權利,轉售或轉讓予第三人,藉此方式,避免建商任意調價或投資客炒作,以保障消費者權益。

簽約後的「實價登錄」

在消費者簽訂買賣契約以後,建設公司應在簽訂買賣契約書之日起30日內,向主管機關申報登錄資訊。若委託不動產經紀代銷業者出售預售不動產之情形,則不動產代銷業者亦應在簽訂買賣契約書之日起30日內,向機關申報登錄資訊,且須將門牌號碼、樓層、地號資訊完整揭露,藉此避免隱匿房屋實際交易價格,藉機抬高後續交易價格。

另外,不動產代銷業者須特別注意,內政部在110年6月10日以台內地字第11002630481號函令公告,不動產經紀代銷業者在110年6月30日以前代銷成交預售屋買賣案件,尚未辦理成交資訊申報登錄,且預售屋委託代銷契約於110年7月1日已屆滿、終止未逾30日或尚未屆滿、終止者,分別給予申報登錄緩衝期;屆期未申報登錄或申報登錄不實者,依不動產經紀業管理條例第29條規定查處。。

房地再出售的「房地合一2.0」

為防杜短期炒作不動產,維護居住正義,抑制投資客短期交易不動產、賺取價差,及個人藉由設立營利事業買賣短期持有之不動產,以適用較低稅率,或公司藉由股權移轉之形式而實質交易不動產,將應納稅之財產交易所得轉換為免稅之證券交易所得,或藉自行申報移轉現值高於公告現值之方式,增加土地漲價總數額,藉而規避或減少所得稅義務,立法院今年4月間通過所得稅法部分條文,即俗稱的新制房地合一稅2.0制度,並在今年7月1日開始施行。新制房地合一稅2.0制度重點包含:「延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,由一年延長為二年」、「營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅」、「納入交易預售屋及其坐落基地、符合一定條件之股份或出資額,視為房地交易」等,並溯及至民國105年以後取得之房地、預售屋、特定股權交易皆有適用。

以上所述之不動產交易法令,對於建設公司、代銷業者、消費者,皆為重要的新課題,未來在進行不動產交易時,更須審慎評估,必要時並可委請律師或會計師等專業人士提供協助,以保障自身權益。

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