開啟不動產投資信託基金的新頁

圖/本報資料照片
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王志誠/中國文化大學法學院院長

不動產投資基金(REITs)是廣義不動產證券化的一種方法,主要是透過受益證券、受益憑證或股票等金融商品的發行,匯集投資人的龐大資金,進行不動產或相關權利的投資,再將運用所得的收益分配給投資人。由於一般投資人並無巨額資金可投資不動產或相關權利,藉此便可達到投資人以小額資金投資不動產的同等效果。

觀諸美國、日本、新加坡或香港的法制經驗,不動產投資基金依其組織型態的不同,可區分為信託型與公司型;依其所發行證券的性質差異,可區分為權益型、債券型及混合型。此外,若採用信託型的架構設計,依委託人是否保留投資運用信託資金的指示權限,尚可再區分為委託人指示型與委託人非指示型二種。

導入信託與基金架構雙軌制

我國於2003年7月23日制定不動產證券化條例,引進不動產投資信託(REITs)與不動產資產信託(REATs)二種不動產證券化的方法。其中,所謂不動產投資信託,係指由受託機構(信託業)向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益證券,以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。至於該不動產投資信託契約的信託財產,則稱為不動產投資信託基金。

其法律架構的特點,在於不動產投資信託基金是由受託機構擬具不動產投資信託計畫,主管機關核准或向主管機關申報生效後,據以募集發行或私募交付受益證券,且除經主管機關核准外,原則上以封閉型基金為限。我國由受託機構所管理的封閉型不動產投資信託基金僅有十檔,且三鼎、基泰之星及駿馬一號等3檔基金均已清算下市(櫃),所餘七檔基金的發起規模合計只有新臺幣590.62億。由於基金規模較小,更換標的不易,流動性普遍較低,市場發展顯然處於停滯狀態。

為促進我國不動產基金之發展,讓投資大眾享有更多投資不動產商品之工具,現階段似可參考日本、新加坡及香港的法制發展及實務現況,主管機關預告「證券投資信託及顧問法部分條文修正草案」,研議引進契約型的不動產投資信託基金,開放不動產投資信託事業的設立,不僅可對不動產投資基金市場注入新動能,亦可提供增加投資不動產的多元管道。

就具體架構而言,主要是由不動產投資信託事業擔任委託人,基金保管機構為受託人,依不動產投資信託事業之運用指示從事保管、處分或收付基金。亦即,由不動產投資信託事業募集或私募不動產投資信託基金,投資人認購不動產投資信託事業所發行或交付的受益憑證,基金保管機構則依不動產投資信託事業的指示,從事不動產或不動產相關權利的投資或運用。

基金架構下的監理

就發行市場及流通市場的管理而言,「證券投資信託及顧問法部分條文修正草案」對於由不動產投資信託事業募集或私募的不動產投資信託基金,原則上採取與證券投資信託基金相似的監理架構。例如對於不動產投資信託事業募集或私募不動產投資信託基金,亦採取核准制或申報生效制,且應編製及交付公開說明書或投資說明書,並設有相對應之民刑事責任;至於對於投資標的的範圍、資金運用及借入款項之限制,大體上則與不動產證券化條例的不動產投資信託基金相當。惟因其投資標的畢竟具有特殊性,因此在監理架構上仍增設若干特別規範,以保障投資人的權益。

就不動產投資信託基金資訊的持續公開而論,不動產投資信託事業應至少按季評審不動產投資信託基金的信託財產,並及時揭露重大交易。至於不動產投資信託基金的淨資產價值,不動產投資信託事業固然應於每一營業日計算,並公告基金每受益權單位的淨資產價值,但不動產或其他信託財產的資產價值於公告期間內若無重大變更,且對基金的淨資產價值無重大影響者,應得依不動產投資信託契約之約定,以附註揭露方式替代對該不動產或信託財產資產價值重新估價計算,以降低資訊揭露的成本。

由於不動產投資信託事業為專業的不動產管理機構,應由具備不動產投資專業知識、經驗及技能的專業發起人參與;且因其負責管理運用投資人的巨額資金,故對於設立條件及公司治理應有較高之要求,並增設強化相關利益衝突之防免措施,以保障投資人之權益。例如不動產投資信託基金若向關係人取得或處分資產,應明定其決策程序及確保評估交易條件的合理性。又若證券投資信託事業兼營不動產投資信託事業,亦應避免發生利害衝突或損害受益人及客戶權益的行為。至於專業估價者或專家,亦應與不動產投資信託事業及交易當事人無關係人或實質關係人的情事,以確保其獨立性及公正性。

本文以為,證券投資信託及顧問法的修正,引進新種型態的不動產投資信託基金,開放具有經營及管理不動產專業能力的不動產投資信託事業設立,鑒於國內投資人本已相當了解證券投資信託及顧問法下的基金發行及管理架構,應無導入的實質障礙,容易為投資大眾所接受。

此外,透過雙軌制的不動產投資信託基金,因所建置的法律規範密度及監理架構相當,不僅可促進信託業與不動產投資信託事業間的良性競爭,亦可替不動產投資基金市場引入更豐沛的活水泉源。

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