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短期住宅市場 處盤整待上揚階段

2020年房市依舊以首購、換屋為主力,其次為置產、長期收租。圖/本報資料照片

繼2019在看跌房價比例收斂穩之下,自住需求明顯回流,價量皆呈現正成長,同時資金寬鬆的條件,也促使置產型、高總價的需求維持於高檔。

若以2020年全年視之,房市的資金面向仍顯充裕,此為台商回台之外最大的利多因素,也就是隨著全球主要經濟體貨幣政策朝向寬鬆方向,使我國房貸利率無上升的疑慮,同時金管會規劃2020年第三季將把房貸最低風險權數由現行35%降至20%,屆時將有助於銀行承做更多房貸業務,對於房市資金面將帶來正面的挹注。

但由於眾多銀行同時增加承做房貸,將增加共同曝險程度,一旦發生問題,恐易引發系統性風險,因此央行理監事會議已建議在房價上漲預期形成的初步階段即應對市場提出預警。再者2020年國內房市供給面放大因素未除,除了全台寬限期到期住宅的賣壓將湧現的變數之外,主要是2019年1~7月全台使用執照創下11年來的第三高,顯示目前大量餘屋加上使照新增供給多,市場供過於求隱憂未除,2019~2020年市場賣壓仍大。甚至更需留意2021~2022年新增供給恐爆量,畢竟2019年1~7月建照執照創下11年以來新高,尤其是桃園市、台中市、台南市年增率均超過三成,須特別留意。再者房價水準仍高,也不容易吸引短期投資進場,故2020年房價恐將呈現橫盤整理格局,交易量也尚無法達到十年均線的關卡。

若以各縣市的消費者購屋目的來看,2020年全台依舊以首購、換屋為購屋主力,其次為置產、長期收租,再者投資買賣獲取利得,其中台北市、台中市置產需求達到三成,而台中市、高雄市投資買賣獲取利得的目的,則超越全台平均水準。

至於在業者因應上,除慎選土地、提升服務內容擴大市佔率之外,也有不動產業者表示,2020年國內外政經大環境因素仍顯震盪,無法靠一己之力克服,但有鑑於不動產仍景氣動盪下資金保值的最佳投資管道之一,因而將積極為投資人尋找適合的物件,並致力將買賣方對價格的認知拉近來促成交易。

事實上,房市區域、廠商產品布局組合、建案認列快慢、代銷推案及仲介交易規模等將左右2020年國內不動產業者營運績效的表現,預計將以中南部不動產開發商營運績效表現優於北部部分廠商,反映先前房市結構呈現北弱中南強的局面,而部分業者若有深入布局商用不動產,如辦公室或廠辦,則合併營收表現將頗佳,甚至若有不動產開發業者認列進入高峰期,則可使合併營收或合併本期淨利展現強勁的成長力道。

整體而言,2020年國內住宅市場景氣在利多空因素交雜下,市場將處於盤整等待上揚的格局;而商用不動產買賣交易、土地交易則因2019年基期大幅墊高,而使得2020年將為成長趨緩態勢,不過前者壽險業者龐大資金是否進駐將成為焦點,畢竟前十大業者可投資在不動產的規模仍高達5.9兆元,年增率為9.8%。至於土地市場在住商、工業土地支撐下,仍存有一定的需求,另外台北市辦公室租賃市場2020年空置率雖較2019年略微上揚、租金漲幅縮減,但很快2021年又將恢復供需緊俏的局面;而商圈店面租賃市場,西門商圈表現依舊一枝獨秀、忠孝商圈起伏不定,呈現各有所異的局面。

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聚焦於國內外半導體業、兩岸不動產業的議題,針對產業事件、趨勢、景氣提出客觀分析,並論述政策建言,期望能為產業界、國家貢獻一己之力。

劉佩真

台灣經濟研究院研究員、APIAA理事