房市是疫情海嘯的定海神針嗎?

多數民眾直覺反應疫情會衝擊房價,但建商卻認為房市漲跌的關鍵是利率而非疫情。圖/Pixabay
多數民眾直覺反應疫情會衝擊房價,但建商卻認為房市漲跌的關鍵是利率而非疫情。圖/Pixabay

新冠肺炎疫情橫掃全球,更引發史無前例的金融大動盪,市場掀起「無差別拋售潮」,包括股票、外匯、大宗商品、債券甚至黃金都遭到無情砍倉,市場情緒最恐慌時,災情甚至超過金融海嘯時期。然而在一片崩盤聲中,國內房市卻相對穩健到異乎尋常,充分發揮其「不動產」的特性,但房市真的是這場疫情海嘯中的定海神針嗎?

疫情帶來的恐懼及對經濟前景的憂慮,讓金融市場在2月下旬至3月下旬間宛如殺戮戰場,跌勢頻頻刷新歷史紀錄,連股神巴菲特都感嘆活到89歲才第一次見識這種狀況。可以說在這段期間裡,包括股市、匯市、債市、油市、金市甚至虛擬貨幣市場,都出現程度不一的崩跌。

而台灣儘管在防疫方面表現可圈可點,但台股也無法自外於全球市場,短短一個月加權指數暴跌3千多點,大盤急殺至8,523點才縮腳反彈;相對之下,房價卻幾乎不動如山,全台買賣移轉棟數也沒有太大變化,穩健的價量表現與動盪的股市形成強烈對比。

國內房市的超強免疫力,引發各界正反兩極的意見。無可諱言,多數民眾直覺反應是疫情會衝擊房價,但近年來在全台狂獵地的興富發集團總裁鄭欽天卻豪言「不用再等跌價,因為房價沒有跌的理由,建商也不會降價!」直指房市會漲會跌的關鍵是利率而非疫情。

所以房價到底會不會跌?根據永慶房屋2020年第二季網路會員調查,有63%消費者認為疫情會導致房價下跌,而這之中有49%認為房價會修正5~10%。此外,根據屋比房屋統計,近三個月全台網路降價物件達3,482件,較去年同期大增六成,顯示屋主對房價信心已轉弱。

總體來說,截至目前房市呈現預售屋、新成屋不動如山;中古屋價格小幅下跌、議價空間加大的不同走勢。簡單說,絕大多數建商傾向靜觀其變,沒有人想現在降價;但一般民眾的信心、口袋深度都不如建商,加上房仲比民眾更緊張,近期店頭帶看量下滑、成交速度放緩,因此業務員多數會回頭勸說屋主降價,也帶動二手屋市場價格出現鬆動。

至於建商之所以「老神在在」有兩大關鍵,第一是利率,第二次是經驗值。先來看利率,央銀在3月19日宣布降息1碼(0.25個百分點),由於2月五大庫行新承作房貸利率僅1.611%,預料4月後行庫陸續反應降息後,國內房貸利率將跌破1.5%關卡再創歷史新低。而這樣的「低利紅利」完全是建商撐得住、民眾買得起,儘管房價處在歷史高檔,但至少房貸還在可負擔範圍。

再來看經驗值,最常被拿來比較的有2次,第一是2003年的SARS、其次是2008年的金融海嘯。先來看SARS,近期針對SARS時房市與現況的比較,坦白說謬誤者不少。基本上SARS、新冠肺炎對房市的影響,最大的差異是SARS在2003年猛烈爆發前,房市早已歷經4年多的空頭市場,從1998年Q4發生本土金融風暴到2002年底,不但上市櫃建商大量倒閉,在2001~2002年最低迷時,房市更幾近一灘死水,因此SARS爆發可以說是房市最後一波清洗,等到2003年中疫情平息,壓抑多年的買氣一舉爆發,就此展開房市大多頭行情。

反觀這次新冠疫情,房市正處在高原期,實際上除了雙北之外,其餘都會區房價已再創新高。理論上來說,這次房價比SARS時更有理由與空間下修,但現階段超低水準的利率卻是SARS時所沒有的優勢與屏障;此外,相較17年前,整體大環境差異極大,因此拿SARS來對比其實意義不大。

相較之下,金融海嘯時期是更有參考性的對照組。回顧2008年Q4至2009年第一季,國內房市基本上呈現休克狀態,半年間「零成交」的建商不在少數。不過之後在美國帶頭啟動QE(量化寬鬆)後,不僅金融市場就此展開超過10年的大牛市,房市也很快恢復生機;2009年底許多建商在年終餐敘時,甚至互相開玩笑「還好之前一戶都沒賣出去!」反而是部分殺價賣屋的業者扼腕不已。也因此,許多建商心裡想的是~如果現在降價求售,半年後會不會讓自己看起來像是沉不住氣的傻瓜?

然而,低利率絕非房市的票房保證,否則日本房價早已漲上天了(日本房貸利率在1%以下);另外股神的感嘆也證明市場上「沒有規則是不能打破的」,未來關鍵變數當然是疫情的發展、及疫情對經濟的傷害程度,因為一但情況超乎預期,房市當然也無法倖免。

有一個簡單的判斷依據是,緊盯全國最大地產集團寶佳機構的動態。年年蟬聯推案冠軍、案量遍及全台的寶佳集團,市場敏感度無人出其右,印證這些年來一但市場有什麼風吹草動,第一個帶頭砍價的一定是寶佳,堪稱最神準的「房市風向球」。所以如果有一天你發現寶佳的房子出現破盤價,意味房價將有一波修正,這時候千萬不要再相信專家、達人的分析,跟著做動作就對了。

至於現在到底該不該買房?我的建議是可以再觀察一下,因為就算疫情在幾個月內緩和下來,房價也不可能就這樣漲上去,到時候再出手也比較踏實些。而如果現在真的有購屋需求,不妨優先考慮中古屋,較有機會成交心目中的理想價位。

>>訂閱名家評論周報,關心全球財經大小事

延伸閱讀