疫情過後房市埋隱憂

疫情過後房市埋隱憂
疫情過後房市埋隱憂

5月7日大南港土地順利以282.87億元標售出去,本案由壽險公司得標也在預期之中,乍看之下,房地產市場似乎是疫情延燒當中,最不受到影響的產業,但事實恐非表面上樂觀;疫情不僅導致全球經濟崩壞,甚至在疫苗尚未有效被研發出來之際,未來經濟前景、生活型態勢必被疫情牽著走,雖然目前疫情已逐漸和緩,但疫後不動產市場恐才是挑戰的開始。

大南港土地標售無疑是疫情延燒當下,房地產市場冷熱指標的大案,在目前各國央行大撒銀彈救市,資金錢滿為患、利率卻是歷史低檔下,壽險公司尋找資金出口、砸錢買土地,以當下外在環境氛圍,大南港案創下國內所有權土地標售第二高金額(僅次於京華城案),結果應在市場預期之中。

大南港案開出紅盤,是否代表國內不動產市場就此一馬平川、萬里無雲呢?事實恐非如此。疫情延燒數月來目前已見和緩,政府政策也從先前的防疫為重,開始進入紓困、振興經濟階段,以當下資金氾濫、利率偏低的現實面看,壽險、建商手握重金,土地、商辦市場尚未有反轉之虞,但住宅市場卻已埋下隱憂。

此話怎說,近年來國內住宅市場是由剛性需求撐起一片天,還記得筆者曾在2月疫情剛爆發之際提出,「想期待房價因疫情下跌的人恐怕要失望了」,除非疫情延燒一年半載、股市出現恐慌性崩盤;不幸的是,3月中旬開始,國際股市真的出現恐慌性崩盤,而疫情目前看起來,一年半載也不會完全結束,甚至未來都還可能要與疫情共存,最壞的情況真的發生,只不過房價還是並未因此下跌。

但據私下探訪建商了解,3月中旬後,國內住宅市場開始急轉直下,預售屋來人數、成交量明顯下滑,當然,這是疫情大爆發後產生的結果,只不過,預售屋銷售變差、建商推案又未見減少,對後續住宅市場影響深遠。

其中,第一個影響已浮現,4月六都建物買賣移轉棟數合計1.76萬棟,月減11.2%、年減8%,六都交易量均較3月衰退,台南、高雄月衰退幅度都達一成以上,台中更達二成以上;第一季六都合計交易量年增率雖維持在6%以上,但加進4月後、年增率僅剩2.7%,疫情對房市的後座力開始顯現,但此影響只停留在「量」方面、「價」尚未鬆動。

須留意的是,國內房市「量縮價穩」,建商推案仍是信心十足,根據住展雜誌調查,今年520檔期,新建案推案量預估約為2371億元,較去年同期略增100餘億元、年增約6%,其中,北市多筆建案還將挑戰區域新天價。

疫情趨緩可能是建商大膽推案、開價原因之一,但最重要還是資金氾濫、利率太低。

建商大量推案,在承平時期尚不足慮,但如今受疫情衝擊,根據日前勞動部公布最新無薪假人數,總計1047家、1.9萬人,無薪假家數創2009年金融海嘯以來11年新高,顯示不少小企業撐不住疫情衝擊。

更讓人擔憂的是,主計處公布最新3月全體受雇員工經常性薪資平均為4萬2309元,罕見出現月減0.01%,為近40年來首見,主計總處更坦言,不排除4月勞動市場受影響程度將更大。而這也透露出,以往剛性買盤的受薪階級,購買力將明顯受到影響。

在需求減少下,房市供給卻持續增加,根據統計,2019年全台住宅建照核發戶數為14.8萬戶,為25年來新高,今年第一季為3.49萬戶、年成長7%;今年第一季全台住宅開工戶數為2.7萬餘戶,年大增23%;這意謂著,房市未來幾年將明顯供過於求。

不管疫情連續幾天「嘉玲」,在可見的未來一、二年內,人們都必須要跟疫情共存,生活型態也將大為轉變,目前政府對產業、個人不斷進行紓困、大撒錢彈,但這也僅是救急、不救窮,在無薪假攀升、經濟未大幅好轉之際,不動產市場的剛性需求將大幅降低,且在預售市場銷售不佳下,未來二年後進入成屋市場,賣壓將更形沉重,房市拐點恐將浮現,疫情過後的不動產市場才將是挑戰的開始。

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