城鄉均衡發展vs.金融風險集中──避免南韓式的房地產政治風暴

台灣房地產市場近來重回上升趨勢。圖/本報資料照片
台灣房地產市場近來重回上升趨勢。圖/本報資料照片

受到中央銀行量化寬鬆與零利率政策的影響,全球房地產市場都傳出上漲、甚至泡沫的訊號,台灣從2014年開始盤整六年的房地產市場,也再度重回上升趨勢。

台灣這一波土地與房地產價格的上漲,以中南部傳統低價區的動能最強,主軸是台商資金回流投資,漲幅較高的土地與房產大多圍繞在各個科學園區或是工業區的周圍,呈現全島「遍地開花」的現象,不同於過往鎖定在台北市蛋黃區的天價豪宅的集中漲勢。

這個現象是「城鄉均衡發展」的利多,不過卻潛藏「金融風險集中」的隱憂,金融業對於房地產相關放款(購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建築貸款)成長率正加速上升,不動產貸款佔GDP比重高達52.04%,且不斷在創歷史新高,建築貸款年增率在七月底已經達到15.46%。

加上台灣年輕族群對於房地產價格高漲的世代問題極為敏感,極容易觸發難以控制的政治風暴,政府應該高度關注房地產市場火熱的現象,及早做出降溫的警示政策,避免房地產炒作的預期心理引爆,引發「南韓式」的房地產政治風暴。

所謂南韓模式的房地產政治風暴,是南韓各大城市持續的房地產漲勢,在強烈預期心理下成為文在寅政府施政最大的威脅。文在寅是出身學運領袖、左派勞工律師的左派總統,上任後最大的威脅不是北韓金正恩、也不是與傳統財團緊張的關係,更不是一度失控的新冠肺炎疫情,而是漲幅難以遏制的房地產泡沫。

左派總統原本應該照顧年輕人與基層勞工,卻對房地產市場的飆漲束手無策,文在寅政府過去三年來累計祭出22次程度不一的房地產冷卻政策,卻無法有效遏制炒作的預期心理,在今年七月第22次打房措施出台之前,擔任文在寅內閣副總理兼財政部長洪南基召開記者會,公開向全韓國人民鞠躬道歉,多位內閣閣員同時宣示將自己名下第二套房子不計代價出售,並且將首爾市中心的豪宅房屋稅(韓國稱為綜合房屋稅),最高等級的稅率調高到評定房價的6%,在國會通過後預計從2021年開始實施。

在第22次打房政策的綜合房產稅率下,適用一般稅率、在首爾擁有市價30億韓元(大約新台幣7,500萬元)的屋主,每年的房產稅將會提高到約新台幣100萬元,而擁有市價50億韓元(約新台幣1.25億元)房產的屋主,每年房產稅必須繳交1億韓元、約新台幣250萬元。如果再無法壓制漲勢,文在寅政權必將遭到核心支持者的唾棄。

文在寅連續打房政策無效的背景因素,有南韓個別房地產制度的問題,也有許多跟台灣、大陸類似的現象,例如看似政治正確的囤房稅,施行結果受到衝擊的只有極少數的個案,空有懲罰效果卻無法抑制房價;例如在緊縮的同時也為了照顧年輕族群(給一定所得門檻以下的國民稅制優惠),結果製造出假離婚、新婚夫婦結婚卻不登記、或是為了取得較好的購房與房貸優惠,刻意降低家庭所得,拜託雇主不要調薪、甚至降薪等扭曲的現象。而文在寅政府不斷調高基本薪資與最低時薪,搞得企業與商家怨聲載道,年輕人薪資增長卻趕不上房地產漲幅,企業與勞工兩頭不討好,坐實政府無能的指控。

全球房產上漲的病灶,在以美國聯準會為龍頭的主要國家中央銀行史無前例的印鈔行為,造成的溢出效應正在發酵,帶給包括台灣在內的國家熱錢簇擁的壓力,金融機構在滿手現金的壓力下拚命放貸給建商與土地持有者,正在醞釀全球性的房地產市場狂潮。美國已經連續四個月創下新屋銷售的新高,新屋與成屋銷售都創下14年來的新高,瑞士銀行(UBS)編制的房地產泡沫指數,則顯示連房地產政策極為保守的德國都有泡沫現象。

傳統上最有效抑制房地產泡沫的政策,是加稅,但是台灣自有房屋比例甚高,增加持有稅或交易稅很容易引爆立即的政治風暴,而且台灣眼前有勞保與健保的即刻問題必須處理,加稅的政策可能不是首選。

相較之下,既然房產價格推升的源頭,是熱錢湧進銀行體系所致,各國央行陸續推出的總體審慎政策工具(Macro-Prudential Policies),包括控管銀行貸款成數(loan-to-value, LTV)、貸款成數與負債對所得比上限(debt-to-income,DTI)等,從融資源頭進行管控,不需要經過國會的政治爭辯,又可避免金融機構不動產貸款過度集中,紓解金融體系堆積系統性風險,可能是政治成本較低、衝擊較為緩和,又可立即見效的政策工具。

央行印鈔票造成的熱錢效應,流動性高的股票市場首當其衝,但是僵固性較高的房地產市場,一旦上漲的預期心理形成,就會走上難以掌控的長期趨勢,且由於房產是所有家戶最大的資產項目,牽涉到金融體系的安全,在亞洲更是世代貧富不均的政治地雷,南韓前車之鑑令人怵目驚心,台灣政府絕對不可輕忽,必須以「超前部署」的規劃,避免南韓式的房地產政治風暴。

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