房市已有星火燎原之勢

房價上漲預期心理已發酵,後續若無政策出手,不動產市場將成星火燎原之勢。圖/本報資料照片

2020年在新冠疫情衝擊下,各行各業或多或少都受到影響,唯一的例外就是不動產市場,非但不受影響,甚至可說是近幾年來最紅紅火火的一年,老實說,房市會出現這種榮景,建商恐怕自己也覺得意外。

央行副總裁陳南光日前撰文示警,央行應於房價大幅上漲預期形成前,及早部署總體審慎政策;但事實上,房價上漲預期心理已發酵,建商在房市更已超前部署,後續若無政策出手,不動產市場將成星火燎原之勢。

陳南光在新一期銀行家雜誌撰文指出,市場有所謂「房地產業是經濟火車頭」的講法,但房地產業的繁榮,其實不僅難以帶動其他產業的興盛,房價上漲甚至會排擠非房地產相關產業可用的資源。他認為,總體審慎政策應在房價上漲預期形成前就超前部署,防範金融循環中期風險,因為房價持續上漲預期一旦確立,任何總體審慎政策工具恐難撼動房價飆漲趨勢。

央行副總裁對房市的憂心只說對了一半,其實,房價上漲預期心理已發酵,根據永慶房產第四季前瞻報告調查顯示,因為國內疫情控制得宜,民眾對房價的看法轉趨正面,加上低利環境與資金潮帶動,房價看法打破六年空頭首次反轉;今年民眾認為房價看漲的比例,從第二季的15%升至第三季的30%,第四季再大幅彈升至48%,創下29年來新高。

此預期房價上漲的心理,也反映在實質的房市交易上,六都公布最新9月建物買賣移轉合計約2.43萬棟,年增逾36%、月增12%,為2016年房地合一稅實施57個月以來的單月新高,不管是自住、置產還是投資,民眾搶進房市已成趨勢。

再從建商角度來看,建商以賣房子獲利為目的,對房地產市場本來就沒有悲觀的權利,房市對疫情免疫,加上低利、資金氾濫,就像天上掉下來的禮物,於是乎,新案開價愈來愈高,不斷測試民眾接受的底線。

根據591新建案統計,新北市江翠北側DE區新案目前區域行情平均單價約50~55萬元,但已有建商開價來到7字頭;三重仁義段平均單價43~47萬元,目前最高開價已見5字頭;桃園青埔重劃區平均單價落差大、介於28~40萬元,但最高開價已來到45萬元;前幾年房市空頭時期,桃園青埔單價一度跌至20萬元出頭,如今有建商透露,當地地段好的建案,沒有4字頭想買都買不到。

不僅房價驚驚漲,根據住展雜誌統計,今年前9月,大台北地區首度公開的新建案共有273個,其中預售屋建案高達214個,占整體建案數量約7成8,創歷史新高;北市更誇張,首度公開的新建案共96個,其中預售屋建案有83個,占比約86.5%,也創歷史新高。

預售案大量釋出,這說明不僅民眾對預售屋好入手,也看好未來房市上漲心態,更代表著建商已超前部署進行搶錢大作戰,在政策尚未干預下、先賣先贏。

此波房市榮景,跟以往投資客炒作房市有所不同,可說是「天時、地利、人和」兼具,房市回檔修正已近6年,剛性遞延買盤出籠,中美貿易戰台商資金大舉回流,低利加上疫情,資金轉戰不動產保值,商辦、住宅市場百花齊放;事實上,大部份建商深怕央行出重手,也不願大張旗鼓高喊房價創新高,只想低調順著市場多頭走。

只不過此波房市量價齊揚態勢已成形,央行副總裁跳出來當房市第一隻烏鴉,如何能消弭民眾對房價上漲預期心理,又能引導資金轉向房市以外的產業,再再考驗政府的智慧。

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