居住正義4.0!

高房價再度引起政府、學者的高度關切,也凸顯出居住正義幻滅下無殼蝸牛的無奈。圖/本報資料照片
高房價再度引起政府、學者的高度關切,也凸顯出居住正義幻滅下無殼蝸牛的無奈。圖/本報資料照片

最近有兩則非常吸睛的房地產新聞,首先是央行副總裁陳南光對房市示警,並暗示央行可能再度祭出選擇信用管制;其次是房產學者章定表示,房價長期會回到合理價格已成為房市的笑話。這兩則訊息顯示高房價已再度引起政府、學者的高度關切,也凸顯出居住正義幻滅下無殼蝸牛的無奈。

陳南光日前撰文指出,央行應在房價大幅上漲預期形成前及早部署,以穩定房市與金融體系;他並指出,貸款成數與負債所得比上限從融資源頭管控,是央行可自行靈活運用的工具;要知道,馬政府時代一連串的打房動作,起手式就是2010年6月央行祭出的選擇性信用管制,也因此,陳南光所言是否代表政府對房市態度的轉折,已引起地產界高度關注。

先來看房市近期為何引發各界關注?最顯而易見的當然是各種誇張的訊息,包括「房市秒殺案頻傳」、「預售市場像夯番薯」、「房荒嚴重無屋可賣」等等,也難怪章定感嘆現在房市熱看到的是「恐懼!」因為還未購屋者害怕現在不買,只漲不跌的房價會讓他們永遠買不起。

數字會說話,先來看永慶房產集團最新統計,第三季全台七大都會區房價相比歷史高點,包括桃園、新竹、台中、台南均已再創新高,另高雄平歷史高點,只有台北、新北仍有8.1%、3.8%的差距。再來看第二季國泰全國房地產指數,七大都會區房價桃園市已超越前波高點、新竹縣市超過前高一成、台中市超過歷史高點近二成、而近來相當火紅的台南市更是屢創新高、另高雄市也超越前高一成多,即使台北市、新北市也接近歷史高點,以目前房市熱度來看,雙北市再創新高指日可待。

對首購族來說,這實在不是什麼好消息,而這也意味過去10年與「合理房價」高度連結的「居住正義」,正式宣告徹底失敗。

被稱為無殼教授的章定對房市看法一向偏空,這次會說出「房價要回到合理價格已成為笑話」、「對岸飛彈掉到我國領海房市也難跌」的話,應該是有感而發。實際上,永慶最新調查也指出,民眾看漲未來一季房價的比例,從第二季的15%急速彈升至第四季的48%;相對地看跌比例從疫情初期55%銳減至目前的19%,消費者對房價看法不但瞬間豬羊變色,更打破六年空頭,出現2014年以來首度翻多。

種種跡象顯示,房價確實回不去了!兩大關鍵因素是氾濫資金與預期心理,至於持續上漲的成本則是讓建商更加漲價有理。先來看成本方面,土地無疑是最大推力,檢視2003年SARS結束至今,地價累計漲幅驚人,而今年在各方爭搶下,全台地價更頻創天價,高漲的地價讓房價要跌也難;其次則是營建成本,不止原物料上漲,缺工和高漲的工資成為建商一大夢魘,統計今年來建案建造成本普遍上漲二成以上,就成本來說,房價恐易漲難跌。

當然最強大的「利多」是資金,具體指標則是只有更低、沒有最低的利率。全球這波無限QE創造出天文數字的熱錢,可以斷言的低利率將是未來很長一段時間的「新常態」。而這波央行撒錢救市對國內房市最大的改變,無疑是讓置產族、投資客重出江湖,氾濫錢潮加上史無前例的低利率,資產大戶必然會尋覓資金停泊處,而房市無疑是首要選擇。

很多人慣性思考認為「剛性需求」是現今房市主流,卻忽略價格從來不是首購族、剛性需求決定的,因為資產族才是造市者,如同股市從來都是大戶主導的一般。而當所有的數字都顯示房價持續上漲,加上種種誇大的資訊渲染,各界對房價上漲的預期心理似乎正快速形成。

弔詭的是,早些年大家常掛在嘴上,名嘴、鄉民很愛批判的「居住正義」,現在卻鮮有人提起,甚至往年每逢選舉一定跳出來要各方候選人表態的相關團體,如今在房價漲到歷史新高下卻異常沉寂。所以問題來了,事實證明「居住正義在台灣」只是個謊言,年輕人、首購族、弱勢族群該何去何從?

回顧當年馬英九總統高舉居住正義大旗,展開連串打房措施迄今已整整10年,如果進一步細分,2010年央行啟動選擇性信用管制到2011年奢侈稅上路可視為打房第一階段;2012年實價登錄實施,到2014年推動囤房稅並大幅調高房屋稅、地價稅可視為第二階段,儘管各地房市確實在2014年陸續反轉,但暴漲的房屋稅、地價稅主要壓抑的是豪宅;2016年房地合一稅上路起則是第三階段,事實上房地合一稅確實發揮了抑制投資、投機的效果,讓短線客基本退場,然而這些政策措施儘管都曾部分發揮作用,但終究都不敵市場的力量,長線房價依然只漲不跌。

面對房價高漲的無解習題,政府如果有心解決人民的「房事」,新的居住正義4.0版,核心目標應該是確保人民即使不買房也能住得安心。而要達成這個目標,小英執政以來主打的社會住宅、包租代管恐怕不是解答,畢竟推出至今不僅成效不彰,還衍生種種弊端;相反地,政府最該做的是打掉重練國內千瘡百孔的租屋市場,一步步整頓、納管,配合獎勵機制建立完善的租賃平台。既然合理房價已不可得、公宅也總是僧多粥少,回歸市場經濟的租屋體系才是正解,政府只要訂立遊戲規則並做好監督,就有機會讓所有無殼族即使買不起房,也有免於恐懼的自由。

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