減緩房價上漲的世代衝擊 政府可以做更多

近年房價居高不下,居住問題帶給年輕世代的負擔值得重視。圖/本報資料照片
近年房價居高不下,居住問題帶給年輕世代的負擔值得重視。圖/本報資料照片

文/蔡明芳 淡江大學產業經濟學系教授

中央銀行對於市場的利率有不小的影響力,當央行採取寬鬆貨幣政策時,除會大幅降低金融業的利潤外,市場的閒置資金自然會往股票市場與房地產市場流動,一來是因為上述市場的流動性較大,二來是取得房地產的機會成本降低與貨幣購買力降低的預期下,進而使得更多所得較高的投資人會希望持有房地產。

政府管制的正當性

就金融業者而言,只要授信往來對象的信用風險沒有問題,其在追求利潤極大的考量下,必然會將資金貸予願付價格較高的廠商。換句話說,在授信風險可以控制以及對單一行業或單一廠商曝險不會過高的情況下,金融業者要與哪些業者往來並無須過度擔憂。

然而,就社會的角度而言,我們必須要認真思考,當金融業者持續將資金貸予手上餘屋已不斷增加的台灣建築業者,對台灣社會是幫助還是傷害。若建築業者擁有更多資金購買土地與興建房屋是可以解決居住問題或創造更多就業,則政府應該予以更多幫助。若建築業者持續興建房子與購買土地並未解決台灣的居住問題,僅是導致餘屋不斷增加,進而造成資源的錯置與浪費,則政府相關主管機關有必要介入市場進行管制。

更重要的是,一個國家所重視的投資應是可以提高生產力的投資,若更多土建融放款僅是增加建商的利潤而無法增加國家的生產力,甚至因低廉資金成本使得營建業者興建與持有餘屋的機會成本不高,就可能產生某一區域的餘屋很多,但房價卻不會降低的現象,過多餘屋就是反映生產過剩或資源的浪費。

銀行法第72-2條有重新檢討的必要性

事實上,政府過去對銀行在建築放款的總額有訂定上限,根據銀行法第72-2條有關建築放款總額之限度規定顯示,「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額,不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%。」除部分情況可以豁免於上述規定外,其餘建築放款均適用此規定。其立法宗旨主要為「為避免商業銀行對建築放款過度擴張並維持銀行資產之適當流動性」。然而,上述法律規定是否發生效力與金融業的存款總額有極大的關係。

就存款總額而言,根據央行統計顯示,截至7月底止,台灣直接金融與間接金融存量比例分別為13%與87%,這樣的問題反映出台灣儲蓄率非常高且銀行爛頭寸極高的現象。換句話說,在各銀行存款金額不斷增加情況下,銀行法第72-2條的分母越來越大,建築放款是不容易碰觸到管制上限的。

特別是對於存款很多的大型金融行庫而言,更是不容易受到銀行法該條文的限制。當然,銀行業者若為了做更多的土建融放款,也可能在爛頭寸已非常多之際,還祭出較多的利率優惠來吸收更多存款。因此,主管機關若真的也有效控管建築放款的風險,該條文實有重新檢討的必要性。

維持金融穩定與給年輕世代希望

當過多的銀行放款集中在土融與建融的業務上,一旦建築產業發生問題就可能引發系統性風險危機,對金融業者或其股東及存款大眾都可能產生傷害,因此,在維持金融穩定的前提下,相關主管機關有必要跨部會討論如何降低系統性風險的因應措施。此外,房價居高不下而且繼續往上漲升,居住問題帶給年輕世代的負擔將會進一步提高。

寬鬆貨幣政策或許對於刺激廠商投資誘因的影響相當有限,但是,對於建築業者的獲利影響仍是非常顯著。在利率受迫於國際情勢而需下調之際,央行更應提出價格以外的其他信用管制工具,以降低其寬鬆貨幣的後遺症。

幫助經濟成長的作法不是只有增加投資,降低台灣人民的購屋負擔與減緩貧富差距所衍生的相對剝奪感,也是提高人民生產力的可行方式之一。我們真心期盼,主掌利率的中央銀行與相關部會對於金融穩定與居住問題可以有更積極的作為。

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