「防止炒作」與「金融穩定」是當今房產政策的重點

台商資金回流、熱錢效應、近零低利率等,都是創造房地產炒作風潮的有利條件。圖/本報資料照片
台商資金回流、熱錢效應、近零低利率等,都是創造房地產炒作風潮的有利條件。圖/本報資料照片

針對房地產市場熱度不斷升溫的現象,行政院火速因應,動員國發會、內政部、財政部、中央銀行、金管會以及各縣市政府,以超前部署的前瞻性眼光提出對策,避免房地產市場爆發炒作。

我們認為,此波房地產的熱潮與過往有極大的差異,特別是「南熱北溫」的現象,最初發動的動能來自於台商回流設廠所引發的實質需求,符合我們期盼甚久的城鄉均衡發展。

因此,此波政策的目標不應該是「打壓房價」,政策手段要聚焦在「防止炒作」與「金融穩定」,我們希望創造社會均衡發展的果實,避免惡性炒作與金融波動的風險。

這波房地產的熱潮無疑來得又急又猛,持續兩年多的台商資金回流設廠的浪潮,先從工業區的土地、廠房開始,廠商進入實質投資階段之後,相對應的建廠與新聘人員的需求進一步創造了實質的住房需求。能夠讓屏東、台南、嘉義、雲林、彰化等城鎮重現活力,圍繞工業區周邊的新屋能夠從每坪10萬元上漲到12甚至15萬元,為當地創造新的人流與消費金流,當然是我們高喊多年「拚經濟」、「城鄉均衡發展」所期盼的成果。

不過這一波台灣地產上漲的能量極強,在台商資金回流、設廠投資所創造出來的實質需求之外,政府積極鼓勵危老重建與都更透明化,政策效應已經出現,各大都會區老屋重建案正在高速增長,一方面舊屋拆除到新屋入住之間創造出大量的租賃甚至換屋需求,二方面危老與都更案子的重建估值,都遠高於目前的市價均值,人數快速增加的舊屋主各個懷抱房價大漲的預期心理,漲價的火藥庫越堆越高。

更重要的是今年COVID-19之後,美國聯邦準備理事會以及各主要國家中央銀行採取無上限量化寬鬆的政策,狂印鈔票所造成的外溢效應,對台灣正在復甦的房地產市場,帶來了極大的變數。台灣是亞洲國家當中政府與總體經濟最穩健的經濟體,對於國際熱錢有高度的吸引力,加以新台幣資金利率接近於零,壽險公司又在龐大的資金去化壓力下拚命增持土地,這些都是創造房地產炒作風潮的有利條件,政府當然必須及早提出對策,避免房產炒作的預期心理爆發。

房地產炒作的惡果無須贅述,因此行政院責成內政部,在上個月底提出具體的防止房地產炒作措施,就是極為迫切、符合經濟長遠穩定發展目標的重要政策。總稱為「實價登錄2.0」修法,包括《平均地權條例》、《地政士法》、《不動產經紀業管理條例》等三項草案,去年在立法院慘遭立委修理,今年應當趕緊再送出立法院,因為「透明化」是防止炒作、保護買賣雙方最重要的工作;還有上周末已經率先啟動,用中央與地方聯合稽查的手段,嚴查預售屋紅單買賣等亂象,絕對不允許建商在未取得建築執照前,就偷跑採用俗稱「紅單」的預售屋炒作手法,這需要地方政府稽查能量的提升,雖然屬於技術層面的工作,卻是遏阻預售屋炒房的重要防火牆。

另外尤其重要的是,政府必須確保金融市場長期的穩定發展,避免龐大資金育養出房地產炒作的怪獸。房地產炒作手法雖多,但是任何一個手法都需要銀行資金挹注,因此從資金源頭嚴格管控,無疑是最有效的政策工具。銀行資金湧入房地產市場的趨勢已經快速上升,今年九月,全體銀行購置住宅貸款增加7.81兆元,建築融資餘額也增加了2.32兆元,房貸餘額年增率7.65%創下13年來的新高,而建築貸款年增率持續創下15%以上、不動產貸款佔GDP比重超過50%,所有趨勢都在持續上升,資金湧入提供房地產炒作火藥的警訊已經極為響亮。

傳統中央銀行從存款準備率來控管資金總量,銀行監理單位則用限制房貸政策來遏阻銀行資金流向,但是這些傳統政策工具都因為全球零利率而失效,近年各主要國家央行發展出升級版的選擇性信用管制工具,稱為「總體審慎政策與工具」(Macro-prudential Policies),包含對銀行貸款成數(loan-to-value, LTV)與負債對所得比(debt-to-income, DTI)等指標設定上限,這些從總量管制出發的政策,一方面可以抑制資金需求龐大、高價的都市豪宅炒作,另一方面不至於打壓低價、需要城鄉均衡發展的新興地區,更得以控管資金總量,避免泡沫後的金融體系風險。

媒體慣性用「打房」冠在政府政策之上,其實政府原本就不應該打壓房價,而是短期防堵投機炒作,中期維持金融體系穩健,長期則建立透明化的市場交易制度,來維持區域與世代的均衡發展,這才是政府房地產政策的核心價值。

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