實價登錄改革還可再進化

台灣房屋實價登錄制度,與先進國家的登錄制度相比,資訊透明度明顯不足。圖/本報資料照片

內政部推出實價登錄2.0制度,受到社會不少掌聲。不過整體而言,先進國家的登錄制度相比,資訊透明度明顯不足,應透過此次修正,完善相關制度。

台灣透明度還有很大的成長空間

仲量聯行(JLL) 每二年都會針對全球主要國家與城市進行調查,並發布《全球不動產透明度指數報告》(Global Real Estate Transparency Index),2020年版就將全球99個國家和地區以及163個城市進行評比,台灣在實價登錄制度實施的前一年2010年排名,僅排在第33名,屬「半透明」(Semi-Transparent)層級;之後慢慢爬升,2020年已經上升至第23名,躍昇至「透明」(Transparent)層級。不過與英、美等歐美先進國家的「高度透明」(Highly Transparent)層級,有極大的差距,顯然有很大的成長空間。

防範資訊不對稱

在資訊不對稱下,易形成逆選擇(adverse selection),引發尋租(rent-seeking)行為。推動實價登錄的目的,便是在促進不動產交易資訊公開透明,改善交易資訊不對稱問題。蔡英文總統在2016年競選時,也提出「房屋市場資訊透明」政見,可惜至今仍與目標相去甚遠。

以不動產透明度指數前二名國家為例,英國《土地登記法》(Land Registration Act)明文規定,不動產處分、租賃及抵押時,必須要公示交易資訊,引用OURs都市改革組織秘書長彭揚凱文章,需包含建築資訊、價格、移轉履歷、契約影本等;美國於買賣房子時需填寫美國聯邦住房與城市發展部(Housing and Urban Development)制定的「HUD-1結算表」(Settlement Statement HUD-1),填寫內容包含交易價格、增建改建(如增建車庫)、翻修(如翻修屋頂)等資訊。二國都有民間網站(如英國的Zoopla與Rightmove,美國則有Zillow與Trulia)提供更詳盡的資料,包括照片、稅務資料、房屋格局與交易資訊等,讓民眾可以充分知悉不動產相關資訊。

以全面揭露為原則

實價登錄應以全面揭露為原則,包含房屋的內外觀狀況,如內部格局是否經過變更,是否設有增建,目前裝潢的概況,房屋交易是否包含裝潢、家具與家電等;列舉房屋瑕疵,如是否有輻射屋、海砂屋、嚴重漏水、非自然死亡(凶宅)以及違建問題;不動產的使用現況,如商用、租賃、閒置或自用;稅務相關資訊等。

不動產相關設施也應在揭露之列,諸如:停車位的數量、具體位置、面積與交易金額;公共設施的比例、具體內容與維護情形;社區管理概況;管理費金額與繳交情形。

此外,實價登錄資訊應即時更新,未來不動產交易與預售屋都要求完整且即時登錄,惟政府資訊卻10日才更新一次。故應要求內政部也應仿效歐美國家作法,每日即時更新。

引進科技強化稽核制度,這次修法將主管機關查核權提升到法律位階,除由各地方政府持續辦理例行性查核外,未來內政部對於價格疑有不實的個案,將可直接向相關機關或金融機構進一步查閱有關文件。不過不動產交易數量龐大,以2019年為例,房屋買賣契稅32萬件,以今天交易熱絡的情況,交易量勢必會更驚人,不可能逐件查核。建議政府可引進科技工具,使用AI以及大數據,只需針對過度偏離市價的交易,進行實地查核。

最後,可鼓勵民間業者利用實價登錄資訊,提供更完整的訊息,並進行周邊行情比價、房價趨勢分析與市場評價資訊等內容,提供消費者更豐富的內容。

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