居住正義應有的思維與對策

政府須加速提供價廉合宜的社會住宅,緩解弱勢者的住屋需求。圖/本報資料照片
政府須加速提供價廉合宜的社會住宅,緩解弱勢者的住屋需求。圖/本報資料照片

這些年來,受到國外熱錢流入及台商資金回流的影響,造成國內資金氾濫,利率因金融寬鬆而走低;加上實質投資機會相對不足,房地產交易與持有稅率偏低,使得不動產買賣件數大增,擁有多屋者人數持續成長,房價所得比也相應攀高。相形之下,社會住宅提供數量嚴重匱乏,房屋租金又嫌過高,許多弱勢者之居住權無法得到應有保障。凡此種種,居住不正義之症狀顯現。

當房屋市場價格機能受到嚴重扭曲,產生市場失靈現象,包括資訊不對稱、外部不經濟、財富及所得分配惡化等,恐將影響社會福祉與安定。面臨這些問題,政府自然應該出面,採取適當、有效的策略予以矯正,包括財稅、金融及管制措施等,尤其以偏離「居住正義」所存在的問題為然。

何謂「居住正義」?不免令人想起美國哲學家羅爾斯(John Rawls)的「正義觀」,應用到「居住正義」上,就是在「無知之幕」(veil of ignorance)之前提下,不論個別的身份、地位、才能、所得、職業、性別、年齡、階級、信仰、族群等狀況如何,其居住權均應該有尊嚴地平等對待;進而在「小中取大準則」(maximin criterion)下,對於社會上弱勢族群的居住權更應得到最大照顧。

前揭居住正義的觀點,主要表現在「住房權」上,不因每個人的屬性差異而存差別待遇。因此,對於無屋居住之人,政府應積極協助解決,自當責無旁貸,屬社會保障制度的一環。其中需加速提供社會住宅,並輔以適當的房租補助,減輕弱勢者經濟負擔,讓其擁有安居樂業的住房權。此外,在「住者有其屋」之基礎上,自用住宅需輕稅或免稅,房地產不宜長期閒置,住豪宅的有錢人更應合理課稅。

政府除對弱勢者之居住正義應優先顧及外,也需關注房屋市場的供需情況,包括房屋交易資訊的透明化,稅制的公平正義等,透過不動產持有成本的提高,抑制房屋炒作及囤房,使民眾能夠合理負擔房價或租金。至於空地、空屋的存在,的確造成資源閒置,相對於無殼蝸牛言,則是一種非正義的對照,理應加以矯正。

能讓全體人民公平、合理的取得或使用房地產資源,實乃政府應盡職責。對於不同性質的財貨,在政策工具上,也應有不同的對待。進言之,就自用住宅言,房屋是生活必需品,安身立命之所,具有殊價財(merit goods)性質,基於消費平等主義,就應保障其享用的權利;財務能力不足者,政府則需協助紓解其壓力;無屋可住者,政府自應伸出援手。然就房屋超出自住性質者言,既已成為投資標的及保值、增值之理財對象,此種生利商品就應合理課稅。

在居住正義的努力上,近日來,政府已經有些作為。例如立法院於去年底前完成實價登錄2.0之三法修法工程,即平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例,寄望提高房地產交易之透明度與公平性;例如將實價登錄揭露至門牌、將紅單交易納入管理等,為「居住正義」做出必要努力。中央銀行採取選擇性的信用管制措施,對銀行業者道德勸服,限制銀行相關貸款之成長。金管會對銀行則加強建商餘屋貸款限制等。各地方政府則應加速提供社會住宅,紓解弱勢者的住屋需求。各種政策工具紛紛出場,冀能對房價攀升產生抑制作用,對增進居住正義發揮一定功效。

在財稅政策工具的強化方面,尤其令人關心。目前透過房地合一稅的課徵,對於不動產持有時間較短者,亦即持有在一年以內之房地交易所得,課徵45%的稅率;超過一年,未逾二年者,課徵35%的稅率等;未來可能修法對應提高其稅率,或是將「短期」之認定期間延長。對持有三戶以上非自住之住家用房屋,檢討將最高稅率由現行的3.6%往上調整(例如至4.8%)。同時也可能配套課徵空屋稅,以期促進資源使用效率。雖然透過這些財稅措施來打房,降低養房、炒房的稅後報酬率,對打擊短線炒作及抑制房價過高,可能產生一定效果;然在「上有政策,下有對策」之行為反應下,縱使是稅率已高,只要資金氾濫與有利可圖,交易案件仍然可能上升,抑制炒房、囤房的效果恐將有限。值得強調的,為了落實「居住正義」,租稅仍是重要政策工具,絕不能束手無策,財稅單位當需繼續努力。

國人在「有土斯有財」之觀念根深蒂固下,面對「高齡化、少子化」的衝擊,透過繼承者所擁有的房屋戶數逐年上升,自然會增加財富高端有錢人的擁房數;相對上,財富或所得分配底端的窮人,終其一生仍買不起房子,依然無立錐之地,此種現象預期未來恐更加嚴重。政府透過各項財稅、金融與管制措施,企圖打壓房市,固然可能增進居住正義,然而更重要的,應該透過教育培養民眾正確、多元的理財觀念,改變國人對「有土斯有財」之執著;政府更應展現魄力,加強健全投資環境,將資金引導入具生產性、建設性的投資用途上,並且加速提供價廉合宜的社會住宅,那才是正辦。

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