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雙子星會是另一個大巨蛋嗎?

圖為台北雙子星現況。

命運多舛的的台北雙子星(台北車站特定區C1、D1)聯合開發案,歷經6度招標,好不容易在去年底選出香港商南海發展團隊為最優申請人,預計在今年3月底前完成簽約。

不過,C1區最大私地主國民黨欣光華公司表達異議,日前向台北市捷運局和南海發展團隊發出律師函,不僅讓此案能否順利簽約出現變數,也令人憂心,雙子星聯開案會不會成為另一個台北大巨蛋?

台北雙子星案在去年10月1日截標,共有藍天電腦團隊、香港商南海發展團隊2組投標,開發案採資格、規格及價格標三階段審查。去年12月27日最終評選,南海發展團隊給出的條件「嚇壞」所有人,其承諾土地所有權人最低分配比率為C1基地66.4%、D1基地66.0%,都遠高於底價55%;另外回租租金每坪平均2,602元,也較底價1,700元高出53%。

相較之下,藍天宏匯集團的出價是:權配比C1、D1都是63%,每坪平均租金為2,500元,都明顯遜於南海團隊。南海集團給出超優惠條件,出線可以說毫無懸念,但真正的考驗才要開始。南海接下來要申請成立專案公司,並在簽約前繳交19.4億元履約保證金,不過,這些都只是技術層面的問題,真正的難題在於已知的爭議及未知的變數,要說雙子星開發案將從此步上坦途,恐怕是一廂情願的天真想法。

爭議方面,最大私地主欣光華(持有C1土地505坪)在1月9日發出律師函,欣光華指出,此次招標有諸多疑義,但捷運局均未回應處理即貿然啟動招標,悖於雙方契約及委任關係,若市府相關作為有損及該公司權益,欣光華對簽約內容一概不予承認,並將依法採取必要法律行動,請南海團隊「慎重考量」。

有關權益部分,89年前後包括欣光華在內的私地主與捷運局簽訂的聯合開發契約中,載明地主可以選擇「委建」方式,如此地主只要支付相關營建費用,完工後可分回較多坪數;此外,開發案容積由原本800%提高至1,150%,增加的350%原本協議由市府、地主分拆,且地主可以選擇「價購」,如此也可分回更多持份。而這兩項契約內容,無疑對地主權益較有利也更有保障。

不過,北市府在106年增補契約及107年相關修正中,採取有利開發者的立場,且對地主因權益可能受損表達的異議未有效溝通、處理,也因此,欣光華在向黨產會報備後拒簽增補契約;要知道,以欣光華持有的土地面積,新舊契約間一來一往可能相差數千坪建坪,牽涉數十億乃至上百億的利益,即便欣光華高層有心「顧全大局」,也絕對不敢擔負「未善盡善良管理人責任恐有背信之虞」的責任,全力捍衛公司權益也成為其唯一選項。

南海團隊表示,有地主不簽增補契約是捷運局要面對的問題,尊重捷運局處理方式;捷運局則指稱欣光華過去承諾參與聯開的主要契約仍有效,不會影響開發案。但兩造說法其實都避重就輕,也無法真正解決問題,倘若這兩方都無意處理爭議,私地主勢必全力捍衛自身權益,協商、仲裁、訴訟等將隨之而來;未來即使能簽約、動工,但完工後「權益分配」依然卡關,屆時產權恐無法順利過戶,遑論開幕營運。

而更難測的則是未來的「政治」變數!過去4年,台北市招商成績慘不忍睹是不爭的事實,加上史上最大「爛尾樓」台北大巨蛋,都成為市長柯文哲揮之不去的陰影,也因此,柯P要力推雙子星扳回一城幾乎是公開秘密。不過,對照當初北市府追殺大巨蛋與前任市長的狠勁,難保下任市長不會把台北雙子星打成弊案。

此外,南海集團的中資背景,在這次招標中似未造成太大干擾,但對比頂新集團處理101股權案、大同等公司的中資買股案…,官方都採取幾近「零容忍」的標準,很難說服大家為何這次可以大開綠燈?不過,以台灣的政治氛圍,加上一旦碰上選舉,有朝一日雙子星案不無可能成為祭旗的目標。

台北雙子星開發案從95年11月首度招標失敗迄今已過了12個年頭,6度闖關後能不能在今年順利啟動,高度考驗各方的智慧。眼前上上之策,是北市府、開發商與地主儘速協商解決爭議、並嚴格審查所有細節與法令;反之,如果抱著頭過身就過的僥倖心態,當年的「太極雙星弊案」就是最好的借鏡。當時台北市政府也為開發商一路開綠燈,但最終卻急轉直下,演變成國際級的烏龍弊案,也成為前市長郝龍斌從政生涯的一大敗筆。

在台北大巨蛋解套仍遙遙無期下,雙子星開發案委實容不下一丁點失誤。號稱西區門戶、國門意象的台北雙子星聯開案如果失敗,不僅台北市將成為最大輸家,對台灣來說也是不可承受之重,值得大家正視問題的嚴重性並及早未雨綢繆。

 

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