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房東口袋深度 決定商圈強弱

各地不少名店、老店紛傳不堪租金高漲吹熄燈號,房東因為不肯降租導致店家出走、商圈沒落,成為眾矢之的。

一位朋友看好高鐵重劃區發展買了一間6,000多萬元的店面,月租開價5萬元,租金投報率不到1%,一年多來乏人問津,看屋的房客不是嫌不合用就是嫌太貴,每個月貸款要繳10多萬元,寬限期結束,有點慌了;相對於「不缺錢、不降價」的房東,突顯未來商圈發展和店租行情,不僅取決於消費力,更反應區域裡地主、投資客的財富實力。

從2003年的房市大多頭15年來,全台房地產平均增值一倍以上,店面市場不同於住宅市場,決定店面價值來自於租金收益水準,反應的是商業經營消費力的興衰。然而10多年來,基本工資調高、原物料成本上漲,占營業成本最大宗的店租,房東反應市價(或取得成本)將租金大幅提高,但消費力未增,無論加盟連鎖或一般店家,要在熱門商圈租一間營業店面,獲利能力已大不如前,賠錢撤出案例不斷。

成熟商圈中早期擁有店面、享受長年資產增值、口袋深度夠的老地主、老房東,店面空租一年損失數百萬租金無所謂,不過卻有更多過度看好商圈成長,追價買進店面的置產族,面臨電商取代實體通路、與整體不動產景氣修正循環雙重夾擊,只能在賠錢出售、降價出租之間選擇。

過去在房地產理論中,店面租金強弱,被視為商圈發展與區域消費力的指標,對於能否投資店面的評估,多關注捷運等公建題材、強勢知名品牌進駐等因素,但是商圈中地主、房東財富實力分布,恐怕也是決定未來商圈強弱的指標。

記者在外奔波,見識各式人事物,對所見所聞一抒己見。

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