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27.8萬棟房市交易的背後

2018「中古屋」占整體移轉件數比率僅58.1%,還比2017年的58.5%更低,顯示目前全國中古屋市場依然呈現一個低迷狀態。圖:本報資料照片

國內房市最近熱門的話題不外是北市東區商圈移轉、店租太高,知名店家退租,店面空置率提高;要不然就是哪些好野人霸氣全部用現金買豪宅,其實,這些房市新聞對一般升斗小民來說,只是茶餘飯後的閒聊話題,跟自己八竿子打不到一起,除非中樂透!

還是來看看跟自身較密切的房市數字吧。2018年全國建物買賣移轉棟數為27.8萬棟、年增4.5%,樂觀的業者解讀,雖然房市復甦不如市場預期強勁,但好歹也是連續兩年出現回升買氣。

話雖如此,但進一步分析27.8萬棟成交量數字背後意義,根據內政部資料顯示,雖然2018年全國房市移轉棟數年成長4.5%,但其實「中古屋」市場交易依然相當疲弱。

此話怎說,因為27.8萬棟的全國建物買賣移轉量,當中包含第一次登記(即建商交屋),2018年第一次登記數量高達11.6萬餘棟,若扣除第一次登記棟數後的中古屋交易量來看,2018中古屋交易量僅年成長3.7%,年增5711棟,不到六千間。反觀2017年,中古屋交易量較2016年大增3萬2578棟,年增率高達26.5%;事實上,2018年的中古屋成長動能已大幅萎縮。

甚至,2018「中古屋」占整體移轉件數比率也僅58.1%,還比2017年的58.5%更低,顯示目前全國中古屋市場依然呈現一個低迷狀態,2018年房市連續兩年出現回升買氣,新成屋交屋貢獻功不可沒。

2008年是房市近年來大多頭起漲的分水嶺,隨國內房價不斷攀升,近年「中古屋」已成為民眾購屋的主要選項。以近10年房市交易來看,2009~2013年,中古屋占房市交易比重幾乎皆達七成以上(2012年除外、占比為68.9%),新屋占房市交易僅約三成。

不過,隨2014年房市反轉,2015年全國房市移轉棟數跌破30萬棟後,中古屋移轉占房市交易比重也全面跌破六成,2016年甚至創下占比50.2%近10年新低紀錄。而從2018年中古屋占整體移轉件數比率僅58.1%,甚至比2017年的58.5%還低來看,顯見目前房市交易已將形成「中古」、「新屋」共分天下的狀況。

儘管中古屋交易成長趨緩,但有趣的是,根據財政部最新資料顯示,2018年前11月全國仲介銷售金額(佣收)達403億元、年成長17%;另外,截至2018年底,全國不動產經紀業備查家數6422家,創下近兩年來新高,受雇之不動產經紀人及不動產營業員人數達4萬6308人,也創下近35個月來新高。合理的解釋應是,總價較高的中古屋交易變多了,且在大型房仲集團逆勢展店、搶市占下,房仲經紀人也開始逐漸歸隊。

2018年房市交易量「新屋」占有相當份量,一部分來自於一、二年前預售完工交屋,另一部分為民眾去年購買新成屋,民眾「捨舊購新」主要因建商讓利,在新屋價格與中古屋價差拉近下,大家自然「喜新厭舊」;不過,近來市場瀰漫房市有好轉氛圍,建商讓利個案開始減少,新案銷售良窳,不僅是今年房市移轉量是否能連續三年回升指標,也成為影響中古市場消長的關鍵因素。(方明)

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