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高雄亞灣開發,挑戰才剛開始

圖:本報資料照片

大凡一個區域的發展,腹地廣大,已成關鍵因素,唯有如此,才會在先驅廠商投資之後,提供土地和資源,作為其它廠商後續投入的動能,進而產生連鎖效應,放眼高雄,目前除了正在規劃的橋頭科學園區的新市鎮之外,首推面積高達592公頃的亞洲新灣區。

特別是4月15日,台塑、台肥、以及中石化等58.4公頃的土地重劃,公告土地分配之後,區內所有地主,應可在今年6月3日容積獎勵和減少土地回饋比例的大限之前,全部變成立即可供開發的素地。

正因為如此,亞灣區內所有國公營、以及民營地主的挑戰,也立即隨之而來,因為,土地的利用,此刻開始,已無可迴避的空間,但,如果向區內民營地主做一份開發意願問卷調查,得到的結果,恐怕是否定的。

前車之鑑就是夢時代購物中心,在10多年前擔任領頭羊,投入200億元之後,苦撐10年,會計帳才在2018年首度轉正,如果不是有統一集團的雄厚實力撐腰,一般企業恐怕早就收攤了。

經濟學上,有人主張供給創造需求,也有人主張需求創造供給,各有論證,但,如果以亞灣的開發來說,前者似乎注定要失敗,畢竟,企業此刻砸下龐大資金投資亞灣,恐將陷入需求不足的窘境,何況,經濟學上的機會成本,也將大到令企業卻步。

畢竟,亞灣重劃區大面積土地的地主,大都是製造業為主的公司法人,要自行投入大量資金,進行商業或產業開發,需要從長計議,與國內外開發商長期合作分階段開發、或土地短期出租給品牌旗艦店,才屬比較可行方向。

再者,在可預見的未來,高雄仍難成為國際觀光城市,無法帶來消費的人口紅利,更何況,亞灣區內的土地開發項目,絕大多數只允許商用發展,即使擁有開發經驗的日本三井集團、或是因「六本木之丘」而聞名的日本森大廈都市企劃株式會社,想要在亞灣複製日本社區開發的成功模式,也不可能,因為,都市計劃的限制,讓亞灣土地開發無法兼顧商業和住宅,難以引進更多居住人口。

因此,公部門必須調整框架,提供更多誘因,朝向引進適合亞灣發展的策略性產業,增加高消費力就業人口,搭配厚實住宅常住人口,這樣才可提供國際開發商複合式開發規劃的可能,也才有機會驅動地主開發的意願,否則,高雄亞灣也將只是一個名詞而已。

記者在外奔波,見識各式人事物,對所見所聞一抒己見。

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