房地合一稅2.0與囤房稅

圖/本報資料照片
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行政院在3月11日推出稱為「房地合一稅2.0版」的所得稅法修正案,這是從去年第四季一連串「打炒房」政策的最新重棒,「打炒房」政策動員國發會、財政部、內政部、以及中央銀行,祭出雞尾酒療法式的多元政策,如今加上短期買賣的重稅,如果朝野立法委員們能夠把握時程,及早審議、修訂、儘速通過施行,對於澆熄這波房地產炒作熱潮,避免房價炒作對年輕世代的打擊,將能達成打炒房的政策目標。

不過,在野政黨在行政院版推出的前夕,鎖定「囤房稅」進行一輪猛攻,主張全國普遍實施對多屋族課以高額的房屋持有稅(囤房稅)。「囤房稅」打擊多戶房屋持有者,政治象徵意義鮮明,但是,不論台灣自己過往施行的經驗、或是韓國日本中國等鄰近國家的實證,都出現難以精準定義、行政程序複雜、而且開發商與善於避稅規劃的富豪四處尋找漏洞的問題,最終抑制炒房的效果有限。

我們建議,朝野政黨既然對於「居住正義」有高度共識,那麼應該在即將來臨的立法院辯論中,把握居住正義的最高價值,掌握時程,針對此波短線炒作熱潮,先行通過較無爭議的房地合一稅。藉著打擊炒房的全民共識,為世代正義與房地產長遠健全發展,奠定改革的基礎。朝野政黨也應取得共識,繼續進行房屋稅制的改革,特別是超過自住需求的房產持有稅應該調升,列為下階段改革的目標。

台灣從去年下半年起,出現不斷升溫的房地產交易件數、中南部房價快速上漲、銀行房地產相關貸款比重持續上揚等跡象,新一波房地產炒作熱潮已經形成,必須及早降溫,否則可能步入韓國文在寅政府祭出累計25次打房政策卻失效的覆轍。行政院為此整合國發會、內政部、財政部在去年12月3日提出「健全房地產市場政策」,中央銀行也在四天後的12月7日緊急召開記者會,宣布推出「四大限令」,從銀行端阻絕房市炒作資金,之後內政部啟動「實價登錄2.0」相關修法,在今年元月獲得立法院三讀通過,預計從7月起正式實施。

3月11日在行政院院會通過的所得稅法修正案,是整體「健全房地產市場政策」的最新重棒,重點鎖定短期買賣課以高額所得稅,課稅基礎是以房屋賣價,扣除買入成本、持有期間費用、以及公告土地現值增值之後的利得,持有兩年之內課45%、二至五年35%,五至十年降為20%,長期持有超過十年則僅課徵10%。

更重要的是,為了冷卻這一波炒作熱潮,同時打造公平的房地產稅制,將預售屋買賣、以及以持有房產為主的公司股權買賣都納入(買賣興櫃、上櫃與上市公司股票除外),將使用不同身分持有房地產的稅負拉齊,這是台灣房地產所得稅制施行以來的又一次重大進步。在簡明且一體適用的稅制、建立在實價登錄的透明課稅基準、以及消除各種逃漏稅管道後,台灣的房產交易將能朝向鼓勵長期持有、減少炒作與價格灰色地帶,買賣雙方權益確保的方向前進。

部分在野政黨主張的「囤房稅」固然具有高度政治象徵意義,但是具體實施會陷入行政干預的迷霧,囤房稅的課徵權在各縣市地方政府,然而現行房屋稅制老舊且不符實情,房屋評定價格仰賴行政機制,與市場價格有甚大差距,財政部原擬囤房稅最高稅率3.6%(國民黨版本最高為5%、民眾黨為4.8%),出現全球僅見、完全不符邏輯的極端稅率,正是我們房屋持有稅制老舊所遺留的歷史問題。

囤房稅要核實所謂「三戶以上」房產,必然仰賴大量的行政裁量,例如多筆卻零碎的土地與房產、車位買在隔鄰、或是繼承取得等,都得仰賴複雜的行政程序來認定或排除,更重要的是,官方統計持有四戶以上者所擁有的房產,占市場總量不過7%,多屋族持有非自用住宅的比例更僅為4.8%,就算以超高囤房稅逼迫所有多屋族都賣出囤房,也不可能抑制市場價格。

我們想要特別提出的是,過度的行政干預對於房市炒作只會治絲益棼、創造灰色地帶,北京以及中國各地方政府規定限買、限賣、限價、甚至離婚才能買賣房子,交易程序漫長,採取「行政至上」的政府干預手段;韓國文在寅政府同樣祭出大量行政干預,出爐某一項打房政策,通常會伴隨政治目的給予特定身分的國民補償或是優惠。但是,頭痛醫頭、且不斷變動的行政干預造成市場扭曲,反而製造更多問題。從主要先進國家的歷史軌跡證明,行政干預只會愈理愈亂,只有建立長期、透明的法治與稅制,才能達到穩定價格、減緩炒作、提升社會公義的目標。

我們認為,既然朝野政黨對於「居住正義」一致認同,立法院應該加速審議房地合一稅,及早實施,以掌握打炒房的關鍵時機,避免時間拖延、野火燎原;而執政黨也要聽到在野黨對於持有稅(房屋稅)稅制改革的高度期盼,朝野政黨一同妥善規劃,推動簡明可行的房屋稅制改革,排除囤房稅的行政干預疑慮,對超過自住需求的房屋提高稅負。

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